央行和銀保監(jiān)會(huì)在2020年最后一天公布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴(yán)格的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦將繼續(xù)繃緊，堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)不變。多位專家預(yù)計(jì)，2021年“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化，重在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

“房住不炒”基調(diào)不變

“2021年樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致，將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。‘房住不炒’、因城施策保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’目標(biāo)下，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。”中國(guó)指數(shù)研究院(簡(jiǎn)稱“中指院”)指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜說(shuō)。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヮA(yù)計(jì)，對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，一旦出現(xiàn)樓市和地市過(guò)熱、房?jī)r(jià)和地價(jià)過(guò)快上漲的情況，調(diào)控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強(qiáng)三線城市更有可能升級(jí)限購(gòu)政策，弱二線以及熱點(diǎn)三四線城市更有可能升級(jí)限售政策。與之相對(duì)的是，庫(kù)存壓力大的城市可能從保市場(chǎng)主體的角度出發(fā)，為市場(chǎng)減壓，給企業(yè)紓困。

從融資方面來(lái)看，克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來(lái)融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆担髽I(yè)將更多加大經(jīng)營(yíng)杠桿和合作杠桿的使用，來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。另一方面，房企融資渠道或進(jìn)一步受限，房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資，同時(shí)加速分拆旗下子公司上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增厚，改善負(fù)債指標(biāo)。

從需求端來(lái)看，“集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會(huì)有所縮減，這在一定程度上提高了購(gòu)房門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

銷售規(guī)模可能下滑

克而瑞研究中心預(yù)測(cè)，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。

貝殼研究院日前發(fā)布報(bào)告指出，目前房地產(chǎn)總供應(yīng)基本可滿足住房總需求，市場(chǎng)存量化程度加深，預(yù)計(jì)五年內(nèi)新房年銷售額將穩(wěn)步回落，二手房市場(chǎng)交易規(guī)模保持在7萬(wàn)億元之上。

“就存量房與新房之間關(guān)系而言，目前北上廣深一線城市存量房的占比逐漸提高，二線市場(chǎng)仍然以新房市場(chǎng)為主，存量房占行業(yè)的主要地位還為時(shí)尚早。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示。

土地市場(chǎng)方面，“預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體會(huì)延續(xù)2020年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)。特別是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級(jí)的背景下，2021年企業(yè)拿地將更加謹(jǐn)慎。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，在房企“錢緊”的情況下，房企拿地將會(huì)更加審慎，明年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上升。

龍頭陣營(yíng)趨固化

多位專家認(rèn)為，融資監(jiān)管從嚴(yán)將加劇房企分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來(lái)增速放緩，而部分財(cái)務(wù)能力優(yōu)秀的房企將得到更多機(jī)會(huì)。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說(shuō)：“現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企有望獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源，央企、國(guó)企背景的房企資源優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。”

中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水也稱，頭部房企地位將愈發(fā)穩(wěn)固，TOP30企業(yè)市場(chǎng)份額有望提升，行業(yè)第11名至第30名之間的競(jìng)爭(zhēng)將是最激烈的。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年千億房企數(shù)量增至41家。千億房企陣營(yíng)中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最后一位銷售額相差超6800億元。

貝殼研究院認(rèn)為，融資新規(guī)強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展新邏輯，房企將處于多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。