經濟調查

寫字樓“大考”

寫字樓出租率是反映經濟活躍程度的一項重要指標。新冠肺炎疫情以來，空置率上升，成為一線城市寫字樓面臨的共同問題。隨著全國防控形勢的好轉，從4月開始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場想完全恢復仍需時間。一座座寫字樓正在經歷疫情后的“大考”。疫情的反復讓很多人措手不及，王曉穎的工作也多了變數(shù)。

作為駿豪租售部的負責人，王曉穎的工作就是說服各種企業(yè)搬到駿豪·中央公園廣場來辦公。駿豪·中央公園位于北京中央商務區(qū)(CBD)的邊緣。在2019年的前兩個季度，王曉穎租出去18000㎡，但在2020年剛過去的半年間，這個數(shù)字銳減到了5000㎡，而這樣的業(yè)績，在市場上“已經非常好了”。新冠肺炎疫情導致經濟活動大量減少，正讓駿豪·中央公園一類的寫字樓面臨生存問題。

盡管一季度中國GDP增長-6.8%，但大部分經濟學家認為中國經濟韌性猶在，經濟的增長軌跡將呈V字形，或是U字形。就像2003年SARS爆發(fā)時那樣，一旦病毒得到控制，經濟便會迅速反彈。但在疫情中受沖擊最大的一些行業(yè)及領域的“自救”與復蘇仍然艱難。

寫字樓出租率是反映經濟活躍程度的一項重要指標。目前，無論是戴德梁行還是第一太平戴維斯，這些國際頂尖的房地產服務提供商發(fā)布的市場報告顯示，空置率上升，是一線城市寫字樓面臨的共同問題。

一季度，北京寫字樓市場凈吸納量為-36782平方米，空置率小幅上揚至13.8%，其中甲級寫字樓的狀況尤其值得關注，13.2%的空置率創(chuàng)下自2010年以來10年間的最高值。而深圳、上海、廣州的寫字樓空置率分別為24.6%、21%和5.2%，和去年同期相比，均有不同程度的上升。

隨著全國防控形勢的好轉，一些地產商的數(shù)據(jù)顯示，從4月開始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場想完全恢復仍需時間。一座座寫字樓正在經歷疫情后的“大考”，在家里待了幾個月的人們已經迫不及待按下經濟的重啟鍵。

“誰愿意退租離場”

CBD是北京寫字樓經濟最活躍的地方，在7平方公里區(qū)域范圍內，寫字樓面積達480萬平方米，活躍著40多萬從業(yè)人員。1月中旬，中介圈里就流傳著一則消息：CBD最核心的位置國貿大廈出現(xiàn)了空置——被視為市場緊急的信號。

突如其來的疫情讓市場主體措手不及，工廠、辦公室、餐館和商店紛紛關門，幾個月的戰(zhàn)“疫”持續(xù)下來，“活下來”成了許多企業(yè)的首要目標。

壓縮成本、保留足夠的現(xiàn)金流成了它們的首要大事。北京一家互聯(lián)網廣告公司的負責人張小朵(化名)已經準備“搬家”了。疫情發(fā)生后，很多企業(yè)削減了廣告營銷方面的投入，這直接影響了張小朵的營收，“大概少了一半多”。

張小朵原來租在CBD，這里客戶多，公司辦公地點也能體現(xiàn)企業(yè)的實力，她和大樓方面簽了3年租約，今年正好到期。去年年底，大樓租售部的工作人員還打電話問她續(xù)租的事，她答應了，每天每平方米11元左右的價格在CBD并不算高，如果“搬家”，還要花錢重新裝修，也面臨員工流失的問題，張小朵并不愿意折騰。

可是疫情后，她改變了主意。過完年，她就著手打聽麗澤、亦莊等新興商圈的寫字樓情況，也實地跑了一些地方。憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業(yè)配套，這些新興商圈已成為市場新寵。最終，她考慮把公司安在亦莊的一個產業(yè)園里。

“雖然距離北京核心區(qū)遠點，但那又怎樣呢？”張小朵這樣安慰自己，身邊不少朋友早幾年就已經搬了。她列舉了新址的種種優(yōu)勢，比如租金只要每天每平方米5元，園區(qū)還有免費接駁員工的大巴，工作人員的服務態(tài)度特別好……

說著說著，她嘆了一口氣：“要不是實在沒辦法，誰愿意退租離場？”

張小朵創(chuàng)業(yè)8年，公司從早期寥寥數(shù)人發(fā)展到現(xiàn)在近百人的規(guī)模，其間雖然也經歷了很多困難，但公司的發(fā)展總體是向好的。

那些年中國經濟一直保持中高速增長，北京很多著名的寫字樓就是那時候建起來的。比如國貿三期，那曾經是北京最高的建筑；兩年后，“中國尊”的地塊被中國中信集團拿下，建成了現(xiàn)在的北京第一高樓；再后來則是駿豪·中央公園廣場……這些都是當代中國具有廣泛影響的地標性建筑。

搬到CBD前，張小朵在望京的一幢乙級寫字樓里辦公。因為業(yè)務的緣故，她常常來CBD談合作，她喜歡看這些高樓，有時談得晚了，她索性就在樓宇間散會兒步。看著不同顏色的燈光閃爍，人流來來往往，有一種說不出的充實和滿足感。

3年前，她終于搬進了CBD。搬家那天，公司主要負責人舉行了“慶功宴”，那時，她們剛簽下了一個大客戶的訂單，日子蒸蒸日上。宴會上，大家一起說了很多豪言壯語，立誓要重新在CBD“開疆拓土”。觥籌交錯間走到了現(xiàn)在，張小朵說，每次一閉眼想到這些，總感覺一切恍如昨日。

復工復產的困難

疫情在全球的暴發(fā)，加劇了防控的難度，也影響了人們的信心，這反映到寫字樓上就是空置率的上升。“市場活躍度肯定不如以前了”，王曉穎說。

她告訴中青報·中青網記者，往年春節(jié)過后，寫字樓租賃市場會有一波行情，而今年不用說行情，一些原本談好的客戶也因為預算不夠，不斷往后拖延租賃的時間。

“甚至連物業(yè)費都收不上來。”樂圖物業(yè)服務有限公司總經理莊穎從另一個領域觸摸到了疫情的影響。她負責駿豪·中央公園廣場的物業(yè)服務，疫情剛發(fā)生的那兩個月，拖欠物業(yè)費的商戶越來越多，她打電話催繳，對方說：“我的店都沒開過門，為什么要交物業(yè)費？”

莊穎年后就回公司上班了，樓宇里的能源供應、地面清潔、設備維護都不能停，她向租戶解釋：物業(yè)的工作一直在進行，因為疫情，成本還增加了不少。比如清洗中央空調，往常一個月清洗一次，疫情期間增加到一個月4次，還是用大量的消毒水。她說，大部分租戶表示理解，但有的確實“囊中羞澀”。

疫情期間，為了爭奪市場，一些寫字樓甚至打起了“價格戰(zhàn)”。一位中介告訴記者，他了解到的情況是北京大部分商圈的寫字樓都降了價，幅度在3%-20%不等，“是非常大的折扣”。

大幅下降的租金成為中介兜售寫字樓、勸人換租的最大賣點。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級寫字樓平均租金每月每平方米人民幣363元，同比下降2.6%。望京商圈寫字樓租金下調幅度達到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。

王曉穎在北京的寫字樓租賃市場摸爬滾打了近20年，在打電話還需要翻“黃頁”的年頭，她就做起了租賃業(yè)務。這些年，她見證過這個市場的興盛，也經歷過危機。比如在P2P行業(yè)爆雷的時候，一些城市CBD的甲級寫字樓出現(xiàn)過整層搬空的現(xiàn)象；全球金融危機時，一些外資企業(yè)開始壓縮成本選擇“共享辦公桌”，直接沖擊了寫字樓租賃業(yè)務……但沒有哪次起落能和這次相比。

“大家在共渡難關”

雖然艱難，但中國的復工復產仍在穩(wěn)步推進。目前，全國大部分城市都已經降低了緊急響應的等級，這讓人們相信病毒在一定程度上已經控制住了，各地的人們慢慢回到了各自的崗位上。

復工后，莊穎最關注的是企業(yè)的經營狀況，尤其是那些底商，他們承受風險的能力相比大企業(yè)要差得多。每天她都會在大樓里“巡邏”，聽著租戶的經歷，也去了解他們的續(xù)租或退租意向，以作應對。

莊穎和租戶們關系不錯。疫情期間，有租戶來不了大樓，她和同事們幫著租戶澆澆花，給金魚喂喂食；清洗中央空調時，她們也給租戶的自有空調提供有限的幾次免費清洗服務，雖然這些增加了物業(yè)的成本，但她想讓租戶看到“大家在共同渡過這個難關”。

目前，駿豪·中央公園廣場一共有3戶租戶有退租意向，都是底商，經營餐飲行業(yè)，疫情期間，他們受到的打擊尤其沉重。正常營業(yè)后，業(yè)績雖有起色，但仍有困難。他們希望在租金方面給些優(yōu)惠。莊穎也幫著去爭取，她和業(yè)主商量，現(xiàn)在招新不容易，如果租戶退租，空置期長，業(yè)主損失更大，“總要考慮長遠利益”。她還和大樓里的大企業(yè)聯(lián)系，希望他們能在員工訂餐、超市購物等方面給底商們一些力所能及的支持。

可以稍感慰藉的是，市場正在恢復生機。隨著復工復產的不斷推進，全國越來越多的寫字樓開始取消門口量體溫的環(huán)節(jié)，樓下的底商陸續(xù)開門了，莊穎的物業(yè)費也慢慢都收了上來，原來想退租的3戶租戶最終只走了1戶……這些都是好兆頭。一家國際投資公司的報告顯示，截至4月，在國際疫情愈演愈烈之際，它所追蹤的多個中國大城市里的知名餐廳已經恢復了疫情前的人氣。

這主要得益于中國政府前期采取的多項復工復產舉措。自2月下旬以來，四次中央政治局會議都在討論重啟經濟，政府的優(yōu)惠措施分四批下達了幾十條。目前，這些措施仍在有條不紊地推進。

同時，在不久前結束的全國兩會上，無論是就業(yè)、民生、消費還是生產，在政府工作報告中都有詳細的注腳，這表明了政府提振經濟的決心。

張小朵希望經濟能加速恢復，北京疫情的反復雖然讓她有些擔憂，但她相信，有了前期的經驗，這次能更快控制住。在接下來的兩個月，如果她的業(yè)務規(guī)模能恢復到去年同期的水平，她就不考慮“搬家”了。從4月份的業(yè)務量看，這并不是一個遙不可及的目標。

4月中旬的某一天，張小朵下班后開車回家，被堵在了路上，平日里，CBD是北京最擁堵的區(qū)域之一，尤其是上下班高峰期，車輛根本“挪不動”，但受疫情影響，這條路暢通了近兩個月。

城市交通是中國經濟狀況的一個好指標。那天，短短幾公里的路，張小朵走了近1個小時，但這次是她被堵得最開心的一次。