中國軌道交通的蓬勃發展，正在推動TOD成為一片巨大的藍海，并吸引越來越多房企入局，將之作為掘金房地產存量市場的重要抓手。所謂TOD（Transit-Oriented Development），即是“以公共交通為導向”的城市社區開發模式，其典型形態為“軌道交通+物業”，通過對軌道交通車輛段、站點及沿線地上土地和地下空間的集約化利用，在5分鐘-10分鐘步行半徑內建立服務中心或者城市廣場等，滿足人群居住、購物、娛樂等多種需求。

統計數據顯示，2019年我國城市軌道交通運營里程6736.2公里，在建線路6902公里，實施建設規劃線路總長7339.4公里。據招商證券初步測算，2020年-2025年我國“新基建”建設涉及的七大產業領域中，城際高鐵和軌道交通領域的總投資規模最大，投資規模預計達34400萬億元。

“整個TOD市場的開發量是多少？我們初步測算是10萬億元的規模。大家根據自己的長處分食這塊巨大的市場。”京投發展總策劃師戴嘉寧日前表示。

多家頭部房企加碼TOD賽道

據悉，2019年全國城市軌道交通在建物業開發面積達到2269萬平方米，同比增加近80%。另據易居研究院2020年城市軌道交通TOD監測統計，今年前9月全國累計成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。

TOD已然成為一個新風口，從龍湖、萬科、碧桂園到綠城、越秀等，越來越多頭部房企加速切入賽道。作為目前國內唯一一家以軌道交通車輛基地一體化開發為主營業務的房企，京投發展深耕TOD領域多年，已成為這一賽道的領跑者。

據了解，京投發展企業愿景是成為“亞洲軌道物業專家”，早在十余年前就開始布局軌道交通物業開發，率先提出軌道交通與住宅社區“無縫連接”的理念。先發優勢也讓京投發展對TOD項目的成本控制、開發進度、品質管理、產品效果呈現等更加嫻熟，在這一細分領域筑起“護城河”。

2018年，京投發展進一步提出“TOD智慧生態圈”的開發理念，在以軌道物業開發為代表的綜合開發范圍內，將智慧思維和科技作為主要工具，實現人文、自然、產業等生態價值共存與提升的閉環系統。這一理念強調對城市、地鐵和市民提供可持續性服務，從根本上為城市的建設開發提供了一種集約高效、生態環保的新模式。

2019年，京投發展踐行“TOD智慧生態圈”理念的項目，是位于北京地鐵16號線北安河車輛段的嵐山項目。該項目通過對整體規劃、交通動線、建筑設計、機構轉換、產品戶型、地下商業規劃等多方面的優化提升，將建筑融于自然，形成“三區一體，三重一院”整體格局，并以靈活線路與多樣種植打造出生態綠化、健康休閑、鄰里社交與家庭游樂四大生活場景，成為京投發展第四代TOD升級力作。

值得關注的是，在“TOD智慧生態圈”開發理念的指導下，2020年，京投發展又重點進行了軌交車輛基地戶外空間營造專項研究、疫情期間客戶居家需求專項研究兩大方面的創新探索。

技術、運營雙輪驅動

據了解，針對疫情期間人們的居住生活期望，今年2月份，京投發展就快速反應，啟動大量的定性與定量研究，開展客戶調研工作。隨后，對于客戶在居住空間上的新要求和想法，京投發展迅速將研究成果實踐到臻御府項目中，其北連廊的設計、三個南向采光面的戶型和完善的收納體系，都獲得了市場的良好反響。臻御府也成為疫情期間市場上罕見的網紅神盤，首次開盤的300余套房源去化率超過90%，二期加推的100余套房源2天即售罄。

備受市場關注的還有今年下半年剛剛亮相，作為京投發展全國化布局重要落子的無錫愉樾天成項目。這一項目被視作“TOD智慧生態圈”升級迭代的5.0版本，也是中國首個WELL認證TOD社區。

同樣，為更好地營造“幸福感”，京投發展組織了100人規模的研究團隊，通過線上問卷、深度訪談乃至入戶調研，花費了200天時間作了一份10萬字調研報告。并最終在調研的基礎上，針對從嬰幼兒到老年等五個階段的五類客戶和包括獨居老人、有病患家庭、養寵家庭和訪客在內的四個特殊人群的居住痛點，構建智慧社區運營體系，布局幸福場景，將愉樾天成打造成為覆蓋全生命周期的全齡幸福社區。

正如京投發展總裁高一軒此前所強調的，面對房地產市場發展的新趨勢，以及為了更好地把握藍海機遇，“我們的關注點與核心能力培養重心，逐漸地從軌道技術、地鐵銜接開始向蓋上的運營、向空間的營造、向客戶的需求不斷進化。”

“我們在TOD開發過程中保持兩輪驅動：既擁有技術的核心能力，也具備運營服務和場景營造的核心能力。這樣才能確保在產品端始終保持先進性。”他如此表示。