房企年報(bào)密集發(fā)布。披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年與過去相比，拼規(guī)模擴(kuò)張已不是房企常態(tài)，而調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率、增加現(xiàn)金流成為房企關(guān)注焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負(fù)債、降杠桿壓力增大，規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)會(huì)更趨謹(jǐn)慎，規(guī)模房企增速放緩是常態(tài)。

增收不增利 凈利潤(rùn)率下滑明顯

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，申銀萬國(guó)行業(yè)分類下，已有35家房企發(fā)布2020年年報(bào)。35家房企2020年?duì)I業(yè)總收入達(dá)10198.93億元，較2019年增長(zhǎng)20.85%；凈利潤(rùn)合計(jì)984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤(rùn)率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達(dá)71.4%。

具體來看，招商蛇口2020年?duì)I業(yè)收入1296.2億元，較2019年增長(zhǎng)32.71%；但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達(dá)地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入258.64億元，同比增長(zhǎng)32.79%；凈利潤(rùn)17.44億元，同比下降31.77%；歸屬母公司凈利潤(rùn)15.02億元，同比下降35.12%。

對(duì)于利潤(rùn)下降，招商蛇口表示，公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)。但受行業(yè)利潤(rùn)率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年有所下降。

大悅城凈利潤(rùn)則出現(xiàn)虧損。大悅城2020年?duì)I業(yè)收入384.45億元，較2019年調(diào)整后收入增長(zhǎng)13.76%；但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%；歸屬上市公司股東扣非凈利潤(rùn)虧損5.01億元，同比下降140.72%。

大悅城方面表示，歸母公司凈利潤(rùn)下降，一方面是由于本年結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比提高，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情工期延誤，成本增加，公司對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)計(jì)提了減值。

榮安地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.78億元，較2019年增長(zhǎng)67.77%，但利潤(rùn)并未增加。數(shù)據(jù)顯示，2020年歸母公司凈利潤(rùn)為17.42億元，較2019年的18.89億元下降7.75%。

監(jiān)管緊繃 降杠桿成“必選項(xiàng)”

“三道紅線”政策影響正在加深。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，同比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來首次下降；凈負(fù)債率均值為85.08%，同比下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年有大幅改善。

2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)12家試點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三道紅線”觸線情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，四擋有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%、5%、10%和15%。

從近期年報(bào)來看，房企紛紛調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，主動(dòng)降杠桿。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)、中梁、佳兆業(yè)、領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)、綠景中國(guó)均由紅檔降至黃檔；當(dāng)代置業(yè)、綠城中國(guó)、雅居樂、力高集團(tuán)也由橙變黃；祥生控股由紅轉(zhuǎn)橙。

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產(chǎn)、路勁、合生創(chuàng)展、SOHO中國(guó)、大悅城、龍湖、信達(dá)地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等仍保持“零踩線”外，越秀地產(chǎn)、金輝控股、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、明發(fā)集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、佳源國(guó)際、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，升級(jí)綠色，躋身“零踩線”房企。

并不是所有房企都實(shí)現(xiàn)降檔。目前來看，時(shí)代中國(guó)、美的置業(yè)、旭輝、花樣年、正榮地產(chǎn)、新城控股、上置集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、新力控股、中國(guó)奧園等維持黃檔，首創(chuàng)置業(yè)保持橙檔，富力地產(chǎn)、陽光100中國(guó)仍在紅檔之列。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)人士表示，“三道紅線”政策的出臺(tái)將深刻影響行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和房企競(jìng)爭(zhēng)策略。從中長(zhǎng)期來看，行業(yè)仍將面臨一系列考驗(yàn)，市場(chǎng)規(guī)模雖有一定增長(zhǎng)空間，但行業(yè)將進(jìn)入慢增長(zhǎng)周期，從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的高速增長(zhǎng)邁向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量增長(zhǎng)。在行業(yè)集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢(shì)下，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇，注重企業(yè)內(nèi)生力、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、打造極致產(chǎn)品與服務(wù)的房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

從富力地產(chǎn)來看，2020年公司加大變現(xiàn)力度，以加速去杠桿，雖然凈負(fù)債率同比下降68.7個(gè)百分點(diǎn)，但凈負(fù)債率仍高達(dá)130.2%。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，集團(tuán)將繼續(xù)尋求合作伙伴，共同投資或合作，以減輕項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步降低總負(fù)債水平，改善資本狀況。

“下一步，首創(chuàng)置業(yè)會(huì)繼續(xù)把控負(fù)債，降杠桿，確保現(xiàn)金流的穩(wěn)健。”首創(chuàng)置業(yè)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)范書斌表示，從長(zhǎng)期來看，“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及房企具有積極作用，有利于房企更加注重抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

范書斌表示，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)減債計(jì)劃，全力降低杠桿水平，嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模。未來公司將持續(xù)改善“三道紅線”指標(biāo)，爭(zhēng)取盡快達(dá)標(biāo)。

集中供地落地 資金優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵

今年2月，自然資源部發(fā)文對(duì)重點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中政策，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上公告每年不超過3次。業(yè)內(nèi)人士稱，上述重點(diǎn)城市涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙。

隨后青島、鄭州等多地發(fā)文確認(rèn)政策細(xì)則，天津、長(zhǎng)春、福州、南京等城市明確年內(nèi)3次集中掛牌的具體時(shí)間。3月15日，長(zhǎng)春集中掛牌出讓51宗首批經(jīng)營(yíng)性用地，總占地面積達(dá)400萬平方米。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，上述22個(gè)重點(diǎn)城市均為核心一二線城市，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年22城商品房銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金占全國(guó)住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。

劉水說，從此前數(shù)據(jù)來看，2020年百強(qiáng)TOP30房企在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。22個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞。

雅居樂集團(tuán)副總裁王海洋表示，集中供地政策是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制之一。雅居樂將加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的分析，提前規(guī)劃城市投資布局和拿地方向，以投資更多優(yōu)質(zhì)土地。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)重要措施，企業(yè)可以在穩(wěn)定、理性的土地價(jià)格上獲取更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

劉水表示，集中供地政策使得企業(yè)短期資金壓力增加，面對(duì)單次大量供地時(shí)，企業(yè)需要對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判。

萬科董事會(huì)主席郁亮表示，“兩集中”和“三道紅線”政策對(duì)行業(yè)來說，最大的變化是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性已有明確、清晰的趨勢(shì)。

上坤地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁朱靜表示，從近期的宏觀調(diào)控政策來看，一方面，“兩集中”和“三道紅線”是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)社會(huì)金融資源的占用比例開始重新再分配，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能再像過去一樣過度占用貨幣資源，而是要在合理的比例范圍內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)高土地紅利、高融資杠桿紅利、高速度發(fā)展的形勢(shì)已經(jīng)一去不返，房企將回歸到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，需要更關(guān)注客戶需求、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、關(guān)注經(jīng)營(yíng)效率。

CRIC研究中心報(bào)告指出，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來將步入無增長(zhǎng)時(shí)代。從企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期來看，自2018年以來房企銷售目標(biāo)總體謹(jǐn)慎，目標(biāo)增速回落，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整體來看，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負(fù)債、降杠桿壓力增加，規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能降低，規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。