多家物業(yè)公司上市進展陷入停滯。據(jù)不完全統(tǒng)計，10月25日-11月2日，海悅生活、富力物業(yè)服務(wù)、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知城市運營服務(wù)(下稱“東原仁知”)等五家物業(yè)公司招股書相繼失效。

與去年相比，今年物業(yè)公司赴港IPO的步伐有所放緩，且規(guī)模偏小。Wind數(shù)據(jù)顯示，按上市日為基準(zhǔn)，截至11月1日，年內(nèi)共10家物業(yè)企業(yè)于港股上市，且目前市值均低于百億港元。相比之下，去年全年共18家物業(yè)公司成功港股上市，目前市值超百億港元的公司有6家。

近四個月無新面孔

物業(yè)行業(yè)陷“上市荒”

最近一家物業(yè)公司登陸港股，還要追溯到7月16日康橋悅生活和融信服務(wù)上市。自此之后近四個月時間內(nèi)，再沒有新的物業(yè)公司能夠上市，物業(yè)行業(yè)陷入了較長時間的“上市荒”。

當(dāng)前排隊IPO的物業(yè)公司中，港交所網(wǎng)站顯示，海悅生活、富力物業(yè)服務(wù)、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知均在今年4月下旬遞表，目前招股書因滿6個月而未通過聆訊，被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。稍早之前，天譽青創(chuàng)、新力服務(wù)的招股書也因過期失效，陽光智博則主動撤回。

招股書“失效”并不意味著上市終止，但公司闖關(guān)IPO的時間線將會拉長。東原仁知集團副董事長兼聯(lián)席總裁衡清達告訴《證券日報》記者，公司上市工作目前處于正常推進過程中。東原仁知母公司迪馬股份表示，申請資料失效不會影響東原仁知現(xiàn)有的上市計劃，東原仁知將于近期補充一期報告后進行二次交表，繼續(xù)推進上市事宜。

相對而言，去年物業(yè)公司的上市之路更加平坦。從第一次遞交招股書到上市日，去年登陸港交所的建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、綠城管理控股、卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物業(yè)公司所費時間均未超過6個月。

截至今年11月1日，年內(nèi)共10家物業(yè)公司于港股上市，月均1家，低于去年的月均1.5家。從市值來看，今年上市的物業(yè)公司規(guī)模偏小，上述10家物業(yè)公司目前市值均低于100億港元，平均市值約為33億港元；去年港股上市的18家物業(yè)公司目前平均市值約為165億港元，市值超百億港元的有6家。

對于物業(yè)公司上市步伐的放緩，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時認為，一方面物業(yè)行業(yè)的估值在回歸正常；另一方面房地產(chǎn)上游的變動也會對物業(yè)公司的上市預(yù)期造成影響。

“對于一些自身財務(wù)出現(xiàn)問題的開發(fā)商而言，好的物業(yè)公司變成了一種‘?dāng)啾矍笊馁Y產(chǎn)，需要轉(zhuǎn)讓給其他大型物業(yè)公司，所以自身的上市計劃也就放棄了。”陳晟表示。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為，物業(yè)公司謀求上市是生存與發(fā)展的需要，當(dāng)以適時適合為度，物業(yè)管理服務(wù)豐富性與延展性今非昔比，不斷提升服務(wù)水平才是其存活與發(fā)展之道。友鄰出行創(chuàng)始人、社區(qū)經(jīng)濟分析師黃昇告訴《證券日報》記者，目前大環(huán)境的政策影響例如房地產(chǎn)稅的穩(wěn)步推出、去房地產(chǎn)化等因素也會使得物業(yè)公司上市熱潮慢慢冷靜。

“賣身”取代上市？

赴港IPO或退潮

對于一些物業(yè)公司而言，退出上市是被動的。隨著地產(chǎn)行業(yè)信用危機延續(xù)，不少地產(chǎn)公司以“活下去”為第一要務(wù)，旗下物業(yè)公司的角色相對邊緣化，從“明日之星”變成“甩賣品”。萬物云CEO朱保全在萬科業(yè)務(wù)交流會中就稱，頭兩年物業(yè)成香餑餑、成了“未來”，現(xiàn)在地產(chǎn)不行，很多公司就把“未來”給賣了。

以富力物業(yè)服務(wù)為例，9月22日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，擬以不超過100億元收購富良環(huán)球100%股權(quán)，交易完成后富力物業(yè)服務(wù)將納入碧桂園物業(yè)麾下。陽光城旗下陽光智博則委身萬物云，以100%股權(quán)換取萬物云4.8%的股份，放棄了獨立上市計劃。

哪怕是已經(jīng)上市的物業(yè)公司，在地產(chǎn)母公司流動性缺乏的關(guān)頭，也難逃被擺上貨架的命運。

9月以來中國恒大擬出售恒大物業(yè)50.1%股份以緩解流動性問題，不過未能和潛在交易方合生創(chuàng)展達成協(xié)議。陷入債務(wù)違約風(fēng)波的當(dāng)代置業(yè)同樣不得不賣物業(yè)自救，11月1日，其旗下第一服務(wù)控股和融創(chuàng)服務(wù)聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)服務(wù)擬以6.93億元收購第一服務(wù)控股約32.22%股份。藍光發(fā)展旗下的藍光嘉寶服務(wù)和彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂，也都因為地產(chǎn)母公司的債務(wù)危機被賣予碧桂園服務(wù)。

陳晟認為：“目前物業(yè)行業(yè)的大體邏輯是，如果房企本身金融狀況穩(wěn)定，物業(yè)作為重要賽道可以好好打磨和發(fā)展；如果地產(chǎn)母公司出現(xiàn)了相應(yīng)的困難，那么物業(yè)公司可以作為一種優(yōu)質(zhì)變現(xiàn)資源去補充母公司開發(fā)現(xiàn)金流的困難。”

“如果說上一波物業(yè)管理企業(yè)的熱度是被上市潮所催化的，那么這一波物管企業(yè)熱度掀起的動力源于收并購。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向《證券日報》記者表示，接下來行業(yè)內(nèi)收并購案還會比較多，一是規(guī)模較大、業(yè)績較好的物管企業(yè)基本都已上市，剩下物管企業(yè)獨立上市難度較大，被收并購是比較好的選擇；二是房企母公司目前現(xiàn)金流和流動性壓力普遍較大，房企旗下現(xiàn)金流好、比較容易變現(xiàn)來輸血母公司的業(yè)務(wù)板塊也只剩下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，導(dǎo)致房企不得不出售旗下物管業(yè)務(wù)板塊。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購深度研究報告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

其中，僅第一季度公告披露的并購事件達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

大魚吃小魚的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。若按交易金額排序，年內(nèi)碧桂園服務(wù)公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%。“對中小型物業(yè)公司而言，如果沒有獨特的商業(yè)模式或高毛利的收益，越往后看，被上市物業(yè)公司收并購遠比自己籌謀獨立上市性價比更高。”黃昇認為。

值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利規(guī)定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元，盈利門檻提升了60%。

在此情形下，大多數(shù)中小物業(yè)公司上市或更難。平安證券研報認為，物管行業(yè)兼并整合邁向新階段，相比中小參與者，主流物企在管理規(guī)模拓展、存量市場競爭、社區(qū)增值服務(wù)等多元業(yè)務(wù)發(fā)展方面均更具優(yōu)勢，集中度提升趨勢下仍舊大有可為。