來源：中新經(jīng)緯 作者：薛宇飛 黃官才華

進(jìn)入下半年以來，房地產(chǎn)市場快速冷卻，繼“金九”泡湯后，“銀十”也未能出現(xiàn)。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，一線城市10月份的二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)集體下降，北京單月網(wǎng)簽量在年內(nèi)首次跌破1萬套，深圳更是只有1605套，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。

從熱到冷，一線城市的房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)云突變。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深，未來房價會有怎樣的走勢？

深圳二手房成交量創(chuàng)近10年新低

多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，受學(xué)區(qū)政策落地、海淀二手房交易指導(dǎo)價、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場熱度持續(xù)回落，成交規(guī)模同環(huán)比降幅明顯。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，北京二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬套。

價格方面，中指研究院稱，10月北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.32%，漲幅較上月大幅收窄0.47個百分點(diǎn)，已連續(xù)3個月漲幅收窄，同比上漲9%。

經(jīng)過一系列調(diào)控，此前市場表現(xiàn)較好的廣州也出現(xiàn)啞火。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅網(wǎng)簽為5253宗，較2021年9月的6198宗下降15.25%，較2020年同期的10700宗下降50.91%。價格方面，中指研究院稱，10月廣州二手住宅價格持續(xù)回落，環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

中指研究院分析，二手房指導(dǎo)價政策對近兩個月以來廣州的二手房成交產(chǎn)生了較為明顯的降溫效果，市場進(jìn)入博弈階段，持幣觀望客戶增多，整體成交下滑。

最值得注意的是，深圳二手房成交量已經(jīng)降至近10年的新低。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，10月份，深圳全市二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。面積上，當(dāng)月成交面積達(dá)15.0萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。

上海10月份的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖暫未公布，但業(yè)內(nèi)預(yù)測，市場也難言好轉(zhuǎn)。上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，環(huán)比下降33.23%。

供應(yīng)增加助推新房成交量上升

與二手房市場相比，新房市場的情況相對較好，除廣州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但價格變化不大。

北京新房市場的成交規(guī)模出現(xiàn)小幅回升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交規(guī)模約56萬平方米，環(huán)比增長5%。分區(qū)域看，密云、大興和順義區(qū)為主力成交區(qū)域，其中恒大上河院持續(xù)集中網(wǎng)簽，帶動密云區(qū)單月網(wǎng)簽超10萬平方米。

價格方面，10月份北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.36%，漲幅較上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)，同比上漲2.36%。

上海同樣如此，因為新房供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，30個項目開盤或加推，進(jìn)而帶動成交量回升。據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，環(huán)比增長48%，同比下降1%；成交金額494億，環(huán)比增長41%，同比下降5%；成交均價53398元/平，環(huán)比持平，同比下降1%。

深圳新房、二手房可謂是冰火兩重天，一邊是二手房成交量大跌，一邊是新房成交量大漲。10月，受新上市項目大幅增加影響，深圳新建商品住宅成交套數(shù)、成交面積環(huán)比增幅均在30%以上。價格上，新建商品住宅價格持續(xù)回落，環(huán)比下跌0.26%，降幅較上月擴(kuò)大0.03個百分點(diǎn)，同比下跌0.53%。

不過，廣州新房市場的成交規(guī)模則出現(xiàn)明顯回落，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月廣州一手住宅網(wǎng)簽7160套，環(huán)比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析認(rèn)為，隨著調(diào)控政策持續(xù)深化，購房者逐漸推遲入市步伐，導(dǎo)致市場成交熱度明顯下降，成交量持續(xù)下滑。

何時筑底？能否抄底？

對于市場快速轉(zhuǎn)冷，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，除了下半年以來信貸環(huán)境收緊外，前期中央、地方密集調(diào)控政策的出臺，也對市場預(yù)期造成影響，使得10月房地產(chǎn)市場整體延續(xù)降溫態(tài)勢。“雖然9月底以來，央行多次向市場傳遞積極信號，但在下行預(yù)期已經(jīng)形成的情況下，短期內(nèi)市場表現(xiàn)還沒有回穩(wěn)。”

但徐躍進(jìn)也認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)政策存在邊際調(diào)整的預(yù)期，一方面，信貸政策有望出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，房貸利率和放款速度等可能會有所改善；另一方面，在市場下行的背景下政府進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性較低，現(xiàn)在已有部分城市出臺政策穩(wěn)定樓市。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，就新房市場而言，開發(fā)商為了完成年度銷售任務(wù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流，將在11-12月進(jìn)行項目加推和促銷，預(yù)計四季度新房銷量可能出現(xiàn)年底走高的情況。

深圳是本輪房價上漲的“領(lǐng)頭羊”，成交量、價的快速回落，也讓一些人士看到筑底的希望。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對媒體說：“10月二手住宅成交量下滑跌幅已比前兩個月有所收窄，從中介協(xié)會每周打印二手合同的情況分析，打印量已比9月有所提高，再加上9月底開始市場成交氣氛有少許回升，因此預(yù)計本輪樓市下滑走勢已經(jīng)接近尾聲。”