一日之內，幾大樓市關鍵政策在京滬兩個關鍵城市接連出臺。

12月14日，北京、上海先后發布樓市新政，均包含差別化調整首套及二套房的首付比例，調降房貸利率，以及對普宅認定標準進行優化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準后，一線城市的又一次大動作。

北京、上海可以稱得上是全國樓市的“最強風向標”。重磅新政的落地，將會帶來哪些利好？又會對全國房地產市場產生怎樣影響？

降低首付款比例

據北京市住房城鄉建設委等五部門聯合印發的《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，北京市首套住房個人住房貸款(含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款)最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區)50%、非城六區40%。

“北京原來首套房首付比為普宅35%、非普宅40%，二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點，購房門檻明顯降低。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出。

同日，據“上海發布”微信公眾號，上海自12月15日起優化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調整為不低于30%，二套住房最低首付款比例調整為不低于50%。另外，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區，二套住房最低首付款比例調整為不低于40%。

易居研究院整理的數據顯示，上海調整前的首套房首付比為35%，二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。

“以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

降低房貸利率下限

北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來看，城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場報價利率(LPR)+10個基點、不低于LPR+60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個基點。中指研究院指出，相比于原來首套加55個基點、二套加105個基點，房貸利率均明顯下調，進一步降低購房成本。

此外，北京還延長貸款年限至30年，同樣有利于降低購房者單月的還款壓力。

上海將首套房利率下限調整為不低于LPR-10個基點，二套房利率下限調整為不低于LPR+30個基點。自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套住房利率下限調整為不低于LPR+20個基點。

“以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。”嚴躍進表示，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。

調整普通住房標準

自2014年現行普宅標準發布以來，時隔9年北京再對普宅認定標準進行調整。中指研究院對比前后標準指出，差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調整為144平方米以下。五環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

嚴躍進指出，和深圳的普宅認定標準調整對比可發現，深圳直接取消了總價的要求，而北京則是對總價線做了調整，對于總價依然是有要求的。

“從北京普通住宅的調整來看，在北上深中屬于最為嚴格，不但限定了單套面積，也限定了單價。對價格的上限進行了更為清晰的界定，也突出了對‘房住不炒’基調的堅持。”58安居客研究院院長張波認為，由于北京的大量新增供應都在五環外，這一調整本身更有利于外圍區域新房去化，以及五環內二手房熱度回升。

上海的調整情況，則一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

“普通住房標準關聯了優惠的稅收政策，此次調整標準以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。“嚴躍進說。

對整體熱度提升料將起到較大作用

業內普遍認為，本次北京、上海的政策調整整體力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，釋放了更加積極信號，對當地以及全國市場情緒均將帶來積極引導。

“新政有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優化后，北京房地產市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。”陳文靜表示。

“降低購房門檻，讓更多有購買力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業主和開發商降價賣房的預期，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。同時促進房地產交易循環，緩解開發商資金鏈緊張的態勢，實現防風險和穩增長的雙重目的。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

本次調整后再看兩地樓市的限制性措施，除了限購政策外已基本“一步到位”。張波認為，“預計明年一季度末會根據市場反饋再進行政策跟進，最值得關注的是限購的放松，這也是一線城市中政策效力最為明顯的。”

新政對兩地樓市的促進效果值得期待，業內預計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲，2024年一季度市場將會明顯企穩，有望出現一個“小陽春”。