證券時(shí)報(bào)記者 羅曼 吳家明

受新冠肺炎疫情影響，今年以來深圳寫字樓、商鋪及房屋出租等市場陷入冰點(diǎn)。證券時(shí)報(bào)記者近日走訪深圳中心區(qū)多個(gè)寫字樓發(fā)現(xiàn)，寫字樓空置率居高，租金下調(diào)幅度最高達(dá)50%。龍崗區(qū)大芬油畫村、南山區(qū)南油服裝市場等地商鋪退租、轉(zhuǎn)租現(xiàn)象較為普遍。記者在實(shí)地調(diào)查深圳寶安區(qū)石巖一帶工廠時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多中小規(guī)模的工廠都已外遷至深圳周邊的佛山、東莞、惠州等城市。

“深圳這邊廠房租金以及人工成本太高了，租金從2008年的8元/平方米增長到現(xiàn)在的40元/平方米，產(chǎn)品價(jià)格漲幅卻遠(yuǎn)不及租金及人工成本，所以就將工廠搬到了惠州。”一家具生產(chǎn)廠商老板向證券時(shí)報(bào)記者表示。

不過，石巖的工廠搬遷或許也跟深圳的產(chǎn)業(yè)升級(jí)有關(guān)，即淘汰產(chǎn)業(yè)鏈低端工廠，逐步打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。有幾位資深的寫字樓銷售經(jīng)理也對記者表示，寫字樓大量供應(yīng)可降低企業(yè)租賃成本，大量優(yōu)質(zhì)又租金優(yōu)惠的辦公空間可以有效避免企業(yè)外流，同時(shí)鼓勵(lì)更多企業(yè)做大規(guī)模。

寫字樓空置率較高

今年以來，深圳寫字樓市場遭遇寒冬。戴德梁行最新研究報(bào)告顯示，一季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金比上年末下降3%，空置率達(dá)24.6%。

近日證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地走訪深圳福田、南山、羅湖等區(qū)，調(diào)查CBD寫字樓出租情況。在福田CBD鳳凰大廈，貝殼中介楊先生介紹：“目前鳳凰大廈的空置率在10%左右，每一樓層基本都有幾套空置。之前租金220元左右一平方米，現(xiàn)在最低能談到120元/平方米。這是之前從來沒有過的，租金降幅45%，現(xiàn)在去跟業(yè)主談還有降價(jià)的空間。”

深圳市福田中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓皇庭廣場、卓越世紀(jì)以及平安金融中心的空置率則徘徊在30%左右。鏈家地產(chǎn)中介王先生向記者表示：“現(xiàn)在租比較劃算，卓越世紀(jì)中心有一整層對外出租，業(yè)主報(bào)價(jià)180元/平方米，但是春節(jié)前卓越世紀(jì)的寫字樓對外報(bào)價(jià)是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基礎(chǔ)上還可以再談。如果租約在3年以上，談的空間更大。”

在南山科技園上班的陳晨，最近也在幫朋友物色辦公地點(diǎn)。由于公司偏向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，南山科技園成為其首選。“現(xiàn)在許多寫字樓季付、半年付都有相應(yīng)優(yōu)惠，免租期也可以談，一些二房東甚至已經(jīng)不賺錢在租。如果價(jià)格不合適，也有低至每平方米70元左右的物業(yè)。”該片區(qū)一位中介告訴記者。

造成寫字樓空置率攀升的另一原因?yàn)樾略龉?yīng)。在經(jīng)歷幾個(gè)季度的需求疲軟后，今年一季度深圳仍有3座甲級(jí)寫字樓投入使用，帶來共計(jì)30萬平方米的新增供應(yīng)，全市存量推升至582.4萬平方米。

戴德梁行研究報(bào)告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內(nèi)市場。商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)仍待恢復(fù)，疫情對租賃市場的影響或?qū)⒂诙径乳_始顯現(xiàn)。在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。

在羅湖筍崗片區(qū)，一些由舊倉庫和批發(fā)市場改造而成的寫字樓，日益得到中小企業(yè)的青睞。記者發(fā)現(xiàn)，筍崗片區(qū)有越來越多的舊倉庫和批發(fā)市場改造成寫字樓，企業(yè)入駐率保持相對穩(wěn)定。有進(jìn)駐的公司工作人員告訴記者，類似寫字樓的價(jià)格，空間卻比一般甲級(jí)寫字樓要大，而且對入駐企業(yè)的要求也沒有那么高，比較適合中小企業(yè)。

店鋪招租廣告頻出

疫情之下中小企業(yè)生存困難已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。從事服裝批發(fā)生意的秦小姐感嘆春節(jié)至今生意越來越難做。“雖然國內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，但是南油服裝市場人氣連平日的十分之一都未恢復(fù)，本來就是做批發(fā)生意，現(xiàn)在卻開始做零售，并且開始直播帶貨，希望能熬過這次疫情帶來的沖擊。上個(gè)月我跟另一合伙人商量后，決定將現(xiàn)有門店面積縮小一半，另一半轉(zhuǎn)租。業(yè)主也同意了，因?yàn)橐坏┦タ蛻簦麄冊傧胝凶饪赡芫碗y了。”

秦小姐所在的南油服裝市場，是深圳最大服裝批發(fā)地，此次受疫情沖擊嚴(yán)重，門店轉(zhuǎn)讓、旺鋪招租廣告隨處可見，行業(yè)恢復(fù)元?dú)馊沃氐肋h(yuǎn)。

深圳市十大特色文化街區(qū)之一的大芬油畫村也在經(jīng)歷店鋪退租陣痛。記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，不少藝術(shù)店鋪已人走樓空，靠近停車場入口的旺鋪位置也正在轉(zhuǎn)讓。值得一提的是，大芬油畫村的不少店鋪訂單幾乎70%來自國外，出口量曾占到全球油畫貿(mào)易的半壁江山。

“油畫并非像柴米油鹽一樣的生活必需品，受到經(jīng)濟(jì)影響比較大，所以即使疫情好轉(zhuǎn)，市場恢復(fù)也不會(huì)很快。”原創(chuàng)畫師薇薇向記者表示，“這里每天都有店鋪轉(zhuǎn)讓、退租，實(shí)在撐不下去了。之前這里店鋪轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就要幾十萬，現(xiàn)在連轉(zhuǎn)讓費(fèi)都不用了，門面很多。”

薇薇告訴記者，像此前“五一”、國慶節(jié)等節(jié)假日店鋪每日營業(yè)額可高達(dá)上萬元，今年“五一”店鋪一單生意都未做成。

不少店鋪都在清倉特價(jià)轉(zhuǎn)賣字畫。也有畫師告訴記者，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型線上直播，脫離對店鋪的依賴，通過直播帶動(dòng)銷售的商業(yè)模式，將粉絲的關(guān)注轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收入。

“我在油畫村待了10多年了，應(yīng)該是比較早的一批畫家，租的門店大概有300多平方米，租金從最開始的1000多元到如今上漲了7倍。”店鋪黃老板正準(zhǔn)備退租，“這么下去也不是個(gè)辦法，經(jīng)常幾天沒有生意，國外的單接不到，國內(nèi)的訂單也很少。”

在更高端產(chǎn)業(yè)有所作為

除了寫字樓、店鋪退租以外，作為深圳主要工廠聚集地——石巖已有相當(dāng)一批工廠陸續(xù)搬遷，往東莞、惠州、佛山等地轉(zhuǎn)移。家具生產(chǎn)商趙老板告訴記者：“石巖廠房租金目前均價(jià)在40元/平方米左右，但是惠州給到工廠的廠房租金是8元/平方米，員工工資是計(jì)件來算。相比深圳來說，惠州給到企業(yè)的優(yōu)惠力度非常大，也更吸引人。”

“我們工廠在深圳已經(jīng)有20年了，規(guī)模比較大，但目前總部可能也會(huì)馬上搬遷至惠州，因?yàn)榛葜菀灿邢嚓P(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈配套。”石巖一家紙盒包裝公司禧圖紙品印刷（深圳）有限公司的辦公室工作人員羅先生告訴記者。

受制于用地減少，租金、員工工資、原材料等要素成本上升，大規(guī)模、機(jī)械化生產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間也逐步被壓縮。這些企業(yè)的規(guī)模從幾千萬元到數(shù)十億元不等。

隨著人氣降低，二手房東承租改造的農(nóng)民房也面臨無人可租的境地。廠房招租的廣告也越來越多。

趙老板告訴記者：“這幾年深圳政府一直主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，淘汰一些落后低端制造業(yè)，但是如果低端制造業(yè)都遷走了，誰來服務(wù)這些高端制造業(yè)？石巖工廠區(qū)聚焦的企業(yè)其實(shí)是一個(gè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈配套，如果一個(gè)制造業(yè)搬遷，就可能意味著一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的遷移，很多上下游配套的企業(yè)也都隨之遷走。很多小企業(yè)是有附帶關(guān)系的，這對深圳先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展也不利。”

據(jù)悉，近年來，寶安區(qū)石巖街道正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，擬打造以人工智能、航空航天、新一代信息技術(shù)、物流倉庫等為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。石巖街道2019年工作報(bào)告中提及，石巖片區(qū)不少企業(yè)處于價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈低端，一些大企業(yè)訂單下降，動(dòng)力不足，6家生產(chǎn)基地產(chǎn)值占街道23%，在地納稅僅占街道2%，5500家企業(yè)占據(jù)75%的產(chǎn)業(yè)空間，但僅貢獻(xiàn)10%的產(chǎn)值。

學(xué)者金心異此前表示，目前以深圳為樞紐的城市群，已初步建立了科技創(chuàng)新的市場制度體系。這個(gè)成就說明，中國企業(yè)完全可以在更高端的產(chǎn)業(yè)有所作為，最理想的結(jié)果應(yīng)該是沿海的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)業(yè)，而低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

對于產(chǎn)業(yè)鏈“斷鏈”的隱憂，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長郭萬達(dá)在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，企業(yè)將生產(chǎn)線遷到周邊的東莞、惠州、中山等城市，對深圳產(chǎn)業(yè)鏈的完整性不會(huì)帶來太大影響，但如果遷到更遠(yuǎn)的江西，甚至越南或其他東南亞國家，那深圳就真的需要“補(bǔ)鏈”了。

在郭萬達(dá)看來，企業(yè)將生產(chǎn)線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區(qū)發(fā)揮的產(chǎn)業(yè)承接作用。“產(chǎn)業(yè)鏈不是按行政區(qū)劃來界定的，只要在一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素流動(dòng)，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有資深的寫字樓銷售經(jīng)理表示，如果寫字樓真的嚴(yán)重過剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成為深圳租賃住房籌集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿）開始公開征求社會(huì)意見。《通知》針對部分商業(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置、深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的現(xiàn)狀，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房，切實(shí)增加深圳的住房租賃市場有效供給，實(shí)現(xiàn)市民“住有所居”的目標(biāo)。

說起商改租，就不得不提長租公寓。回報(bào)率低、盈利難，一直是長租公寓行業(yè)的痛點(diǎn)，在疫情影響下，如果資金實(shí)力不夠雄厚，隨時(shí)會(huì)面臨資金鏈斷裂的問題。

住在龍崗坂田萬科城的羅易最近就感到有些受寵若驚。“在這租住了5年，今年還是第一次接到房東電話，主要問我需不需要更新一些家私和家電，然后在不加租的前提下讓我續(xù)租。”

受疫情影響，深圳多家長租公寓都推出不同程度的減租或其他配套優(yōu)惠。福田區(qū)一位長租公寓管家表示，現(xiàn)在除立減部分租金外，還給租客5天空置期，這些租房福利可以說前所未有。在福田景田片區(qū)，一家房企背景長租公寓的工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，雖然目前長租公寓出租壓力普遍存在，但相較前兩月而言已有出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果長租一年可以有些優(yōu)惠，但幅度不會(huì)太大，畢竟我們的品質(zhì)和成本還是很高。”

在羅湖洪湖片區(qū)，一家名為八號(hào)季公寓的長租公寓是由原來的倉儲(chǔ)樓改造而成。記者采訪發(fā)現(xiàn)，前來預(yù)約看房的人不在少數(shù)，一房一廳的復(fù)式單位月租在4000元左右，但由于是倉儲(chǔ)樓改造而成，一些平層房源的層高不足，給人壓抑的感覺。工作人員也表示，即便如此，最近前來租房的人還是開始多了起來，特別是年輕人。據(jù)工作人員了解，一些年輕人的工作還不太穩(wěn)定，但家里的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還可以支撐，所以放棄了需要長租的城中村和一般住宅小區(qū)，反過來選擇可以短租的長租公寓。