要規模還是要效益？兩次沖擊4000億目標未果后，綠地控股(下稱“綠地”)毅然選擇前者。上周，綠地斥資164億元拿地武漢7幅核心地塊，補充糧倉的意愿極為強烈。但從最新業績看，重回高光時刻仍需時日。

8月24日晚間，綠地發布2020年半年報，集團期內實現營收2098億元，同比增長4.17%，營收增速較上年同期明顯放緩；實現凈利潤80.2億元，同比減少10.77%，變動趨勢持續下降。

作為銷售規模曾比肩萬科的老牌房企，綠地自上市便開始謀求轉型，逐漸形成以房地產、大基建為主業，金融、消費等產業并舉的發展格局。然而，當同行飛速創下業績新高，綠地卻顯露出增長疲態。

“綠地像穿上不能停下的舞鞋，在基建、超高層等項目中持續投資建設，以此強化低價拿地優勢。”一名房產咨詢公司負責人這樣向第一財經記者表示。盡管盤子鋪得越來越大，但綠地逐漸陷入利潤率低、償債壓力增大的轉型迷局。

今年上半年，綠地凈負債率升至180.3%，現金短債比為0.72。近期，監管部門召開房企座談會，并形成重點房企資金監測和融資管理規則，按市場傳言的“三道紅線”指標，綠地處于紅色警報檔位。

對此，綠地在投資者半年業績電話會上稱，集團參加了上述座談會，主要目的是防風險，企業可以良好發展，而不是一刀切，會議精神與綠地經營導向一致，后續會根據部委要求調整經營方向。

銷售額同比跌去兩成

和多數房企一樣，綠地未能逃脫疫情下業績同比下滑的境況。

上半年，綠地在市場復蘇后推進各種營銷活動，并通過“健康宅 2.0”和 “G 優平臺”推動產品升級。即便如此，集團上半年僅實現銷售金額1330億元，同比減少21%，銷售面積1031萬平方米，同比減少31%。

今年，綠地并未對外公布全年業績目標，而在此前，該集團已連續兩年未踏入4000億元銷售門檻。2017~2019年，綠地合同銷售金額分別為3065億元、3875億元、3880億元，去年銷售額增速已降至0.10%。

盈利質量同樣處于低位，年報數據顯示，過去兩年，綠地銷售毛利率分別為15.46%、15.35%，銷售凈利率分別僅4.90%、4.60%；截至報告期末，綠地銷售毛利率再降至14.89%，銷售凈利率也僅5.51%。

報告期內，綠地存貨周轉率約0.27%，同比下降約7%，本期新增存貨跌價準備1.73億元。周轉慢、去化慢問題依舊存在，導致綠地易產生壞賬和資產減值損失，對公司盈利水平有一定影響。

身處競爭殘酷的地產行業，原地踏步便意味著被趕超。鑒于疫情已對銷售造成沖擊，綠地今年重點在抓回款上發力，期內回款率達95%，同比上升近15個百分點；其中，住宅產品銷售額占比七成以上，回款率高達106%。

與此同時，綠地加快納儲的步伐，上半年累計獲取項目 59 個，權益土地面積 574 萬平方米，權益土地款366億元。在中指院上半年房企拿地面積排行榜中，綠地位居榜首；在1~7月同一榜單中，綠地位列第三名。

綠地此前土儲規模確實稍顯不足。2016~2019年，綠地土地儲備倍數(土地儲備建面/本年銷售面積，也叫儲銷比)分別為2.17、1.52、1.39和1.63，一般該比值處于3~5之間屬于較穩健的范圍。

不僅如此，2015~2016年兩年，綠地權益新增土地樓板價分別高達4122元/平方米、5764元/平方米。為壓縮土地成本，綠地此后兩年向低能級城市下沉，拿地成本降至每平方米2000元左右。

億翰智庫認為，綠地的拿地成本優勢來自兩方面，一是綠地與多個地區政府達成戰略合作，土地提前鎖定且價格相對較低；二是綠地已形成多元產業并舉的企業格局，拿地時可發揮協同效應，降低成本。

綠地方面也表示，拿地看市場機會，一些和政府溝通的項目不一定市場因素占主導，更多按當地推地和區域發展規劃。集團維持今年資金偏謹慎的態度，目前土儲可滿足未來3~5年發展需求。

對于下半年市場需求情況，綠地持謹慎樂觀態度，在其看來，最近有監管信息傳出，但整體是為了防風險去杠桿。下半年，集團武漢等地區的重大項目逐步落地，基本保持上半年謹慎的節奏。

盡管綠地有意加快擴張，但財務狀況卻未見改善，甚至對未來發展形成拖累。期內，集團經營性現金流凈額為41億元，同比下滑49.26%，三年來持續下行；經營性現金流與凈利潤的比值小于1，呈連續下滑趨勢。

同時，上半年綠地凈負債率再次走高，提升至180.3%；現金短債比為0.72，較去年同期下降5%。截至期末，綠地短期借款317.29億元，一年內到期的非流動負債879.48億元，期末現金及現金等價物僅751.83億元。

值得注意的是，近期監管部門稱已形成重點房企資金監測和融資管理規則，按市場傳言的“三道紅線”原則，綠地處于紅色警報檔位。貝殼研究院認為，在較大的財務壓力下，去杠桿、降負債仍是綠地面臨的重大考驗。

多元業務盈利待提升

針對綠地的中期業績表現，中信建投表示，綠地上半年增收不增利的主要原因是，營業利潤率較去年同期下滑1個百分點，進而帶動公司歸母凈利潤率較去年下滑0.6個百分點。

利潤率低是綠地繞不開的問題，而這與其多元轉型現狀息息相關。如今，綠地已形成以房地產、基建為主業，金融、消費等多元發展的產業格局，大基建更是成為地產開發業務外的主要收入來源。

今年上半年，綠地房地產及相關產業營收966億元，占比46.04%；建筑及相關產業營收906億元，占比43.18%；商品銷售及相關產業營收249.82億元，占比11.9%，其他業務占比4.68%。

從營收規模看，大基建已成為綠地的重要增長極。報告期內，綠地實現新簽合同2673億元，同比增長49%，其中基建工程及專業工程項目比重持續增加，同比分別增加105%和132%。

不過，基建業務前期墊資大、項目回款周期長，已嚴重拖累綠地的盈利狀況。上半年，綠地房地產及相關產業毛利率為25.77%，但建筑及相關產業毛利率僅4.84%，大消費板塊毛利率也僅5.02%。

報告期內，綠地基建集團先后承接南京地鐵9號線一期工程、西安樓觀新區旅游生態產業園等項目，涉足領域也較為多元，包括地鐵、產業園等。截至6月末，大基建板塊在建項目總金額5031 億元。

此外，綠地還在消費、金融、酒店旅游、健康等產業方面拓展。上周拿下的7幅武漢地塊就被用于投建武漢綠天河國際會展城，這將是全球已披露室內凈展面積最大的會展項目，集展覽、貿易、會議等多功能于一體。

但從壞賬數據看，期內大基建業務壞賬準備占比在80%左右，大消費業務則保持較高的壞賬計提比例，報告期初和期末的計提比例分別為11.28%和7.31%，是綠地各業務板塊中計提壞賬比例最高的業務。

億翰智庫認為，綠地大力推進多元化轉型，但多元業務并未帶來高額投資回報，反而影響地產板塊的表現。綠地在建筑相關業務中盈利能力不足，拉低整體利潤率，基建業務規模擴大并未帶來盈利能力的提升。

轉型訴求與規模壓力下，7月份綠地主動求變，重啟混改之路。“混改需要過程，在中金公司安排下，集團目前正在接觸潛在投資者，具體進展會根據交易所要求披露。”綠地方面在8月25日舉行的中期業績會上表示。

貝殼研究院認為，混改有利于綠地在資本市場的正面評級，從而緩解其債務壓力。該集團董事長張玉良在上述業績會上也表示，下半年綠地將抓住市場需求等有利條件，對沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標不變、指標不減。