逾期債務(wù)高達(dá)30億元，但口袋里的資金卻只有不到4000萬元。雖手握深圳地標(biāo)建筑“皇庭廣場”，皇庭國際還是沒能避開債務(wù)違約。

皇庭國際日前披露，子公司深圳融發(fā)投資有限公司（下稱“融發(fā)投資”）在中信信托的30億元貸款因到期后無法續(xù)期，被中信信托告上法庭追討貸款本息，融發(fā)投資名下皇庭廣場也被一并凍結(jié)。

融發(fā)投資在中信信托的貸款，今年3月底的余額還有27.5億元。皇庭國際此前向第一財(cái)經(jīng)表示，正在洽談其他金融機(jī)構(gòu)，也存在轉(zhuǎn)讓皇庭廣場的可能。

皇庭廣場之于皇庭國際，意義非同小可。截至去年年底，皇庭廣場在皇庭國際總資產(chǎn)中的占比接近70%，在凈資產(chǎn)中的占比亦接近70%。在上市公司總體虧損的情況下，皇庭廣場去年仍實(shí)現(xiàn)凈利潤近7000萬元。一旦轉(zhuǎn)讓，皇庭國際能盈利的資產(chǎn)將所剩無幾。

雖然是上市公司主要利潤來源，但皇庭廣場自身也是巨大的“吸金黑洞”。2010年以來，融發(fā)投資以其裝修、項(xiàng)目建設(shè)為名，先后融資超過百億元。在盈利、現(xiàn)金流都不錯(cuò)的情況下，?融發(fā)投資為何不惜高額成本，也要維持巨額借款，無疑是一個(gè)巨大的謎團(tuán)。

核心資產(chǎn)危機(jī)

一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，皇庭國際賬面貨幣資金余額只有3742.9萬元，還不到在中信信托逾期債務(wù)金額的1.4%。

皇庭國際5月19日披露，2016年3月底，融發(fā)投資向中信信托貸款30億元，期限為2016年3月30日至今年3月30日。

截至今年3月底，這筆貸款余額為27.5億元。皇庭國際稱，由于貸款到期后無法續(xù)期，中信信托遂向法院起訴，要求償還借款本息、申請(qǐng)查封皇庭廣場的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限36個(gè)月。

除了中信信托，皇庭國際另一筆債務(wù)早前也已發(fā)生糾紛。去年6月底，該公司向國民信托借款3.5億元。今年3月底，江蘇新?lián)P子造船有限公司取得這筆貸款的全部債權(quán)及相關(guān)權(quán)利義務(wù)。因貸款合同糾紛，后者近期已向法院起訴，要求皇庭國際償還借款本息，并申請(qǐng)凍結(jié)了該公司部分銀行賬戶。

皇庭廣場是深圳地標(biāo)性建筑之一，項(xiàng)目占地約4.23萬平方米，建筑面積約10.4萬平方米。2002年由皇庭國際前身深國商通過融發(fā)投資獲得后，項(xiàng)目開發(fā)十分緩慢，直到2009年鄭康豪的“皇庭系”取得深國商控制權(quán)之后，才繼續(xù)推動(dòng)開發(fā)，并在2013年年底正式開業(yè)，至今僅有七年多時(shí)間。

皇庭廣場對(duì)皇庭國際可謂意義非凡，一旦轉(zhuǎn)讓，對(duì)上市公司影響非同小可。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，皇庭國際營業(yè)收入分別為9.5億元、9.5億元、6.86億元，凈利潤為9065萬元、5060萬元、-2.92億元。同期，持有皇庭廣場的融發(fā)投資營業(yè)收入約為3.1億元、2.49億元、2.69億元，凈利潤9465萬元、8098萬元、6936萬元。由于融發(fā)投資是皇庭國際控股子公司，可以看到，皇庭廣場幾乎成為上市公司唯一利潤來源。即便在上市公司虧損的2020年，皇庭廣場仍有不錯(cuò)的盈利表現(xiàn)。

不僅如此，皇庭廣場在皇庭國際的資產(chǎn)中，同樣占有舉足輕重的地位。

年報(bào)披露，截至去年底，融發(fā)投資總資產(chǎn)約80億元，凈資產(chǎn)28.9億元。而皇庭廣場評(píng)估公允價(jià)值達(dá)77.28億元。同期，上市公司總資產(chǎn)、評(píng)估后的投資性房產(chǎn)公允價(jià)值分別為117.6億元、98.4億元。

按照上述數(shù)據(jù)計(jì)算，截至去年底，皇庭廣場在皇庭國際總資產(chǎn)中的占比接近70%，在凈資產(chǎn)中的占比亦接近70%。如果皇庭廣場被轉(zhuǎn)讓，上市公司的總資產(chǎn)尤其是經(jīng)營性資產(chǎn)將所剩無幾。

“吸金黑洞”

皇庭廣場之于皇庭國際，可以說是成也蕭何、敗也蕭何。

開業(yè)以來，皇庭廣場雖然成為上市公司主要利潤來源，但其自身又猶如一個(gè)巨大的黑洞，不斷吞噬著數(shù)以十億計(jì)的巨額資金。

自2010年以來，十余年的時(shí)間里，為了完成皇庭廣場裝修、開業(yè)、償還前期債務(wù)，融發(fā)投資至少向近十家金融機(jī)構(gòu)先后累計(jì)融資超過130億元，實(shí)際融資也在110億元以上。

而包括中信信托在內(nèi)，渤海信托、中投信托、西部信托以及工行、農(nóng)行、建行等多家金融機(jī)構(gòu)，都曾為融發(fā)投資提供過大額融資。

公開信息顯示，2010年7月，融發(fā)投資向渤海信托借款13億元，期限12個(gè)月；次年6月，向建行、渤海信托合計(jì)貸款15億元。

此后，融發(fā)投資的融資變得越發(fā)頻繁。

2012年3月，該公司再次融資17億元，最終實(shí)際貸款12億元，貸款方為平安信托。當(dāng)年11月，經(jīng)過股東大會(huì)通過，該公司又向建行借款7億元。2013年，向中投信托借款12億元。2014年3月，為了償還即將到期的中投信托12億元債務(wù)，融發(fā)投資又向農(nóng)行等兩家金融機(jī)構(gòu)分別融資12億元。

融發(fā)投資在銀行和信托之間反復(fù)切換進(jìn)行融資，而且大多與皇庭廣場有關(guān)。如2010年在渤海信托的借款，主要用于償付皇庭廣場工程款、償付融發(fā)公司借款、項(xiàng)目精裝修等。2012年3月原計(jì)劃的17億元貸款，主要用于償還融發(fā)投資上年度的15億元借款、皇庭廣場項(xiàng)目建設(shè)。2016年在中信信托的30億元貸款，則是為了償還兩年前農(nóng)行在內(nèi)的貸款、補(bǔ)充運(yùn)營資金。

過于頻繁的大額融資，還引發(fā)了皇庭國際與投資者的沖突。2012年1月，該公司提出向平安信托等金融機(jī)構(gòu)借款14億元，用于歸還前期在建行深圳分行的12億元貸款、補(bǔ)充營運(yùn)資金，但遭到二股東和中小股東反對(duì)未能通過。

事實(shí)上，融發(fā)投資上述借款成本極高。公開披露顯示，該公司2010年在寶海信托的貸款，半年以內(nèi)年利率9.18%，超過半年以上年利率為15%，其中3億元展期后，執(zhí)行年利率12.16%。2012年向平安信托借款12億元，年利率10%，另外還需支付每年0.6%的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)。2013年在中投信托的借款，年化利率則為9%。在中信信托的貸款利率雖然有所下降，但也達(dá)到6.7%。

2018年至2020年年底，皇庭國際長期借款余額分別為37.1億元、31.3億元、7.8億元，去年長期借款突然大幅下降70%，與融發(fā)投資、皇庭廣場有直接關(guān)系。財(cái)報(bào)附注顯示，該公司上述前兩個(gè)期末的長期借款中，即包含融發(fā)投資向中信信托的借款余額29.6億元、28.5億元。而由于到了2020年，借款剩余期限不足一年，未償還部分轉(zhuǎn)入一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，導(dǎo)致同期長期借款余額大幅下降。

錢去哪兒了？

成本極高的信托融資，為上市公司帶來了不小的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，皇庭國際的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別達(dá)3.09億元、3.11億元、3.67億元，累計(jì)金額接近10億元。按照6.7%的利率水平測算，僅融發(fā)投資每年向中信信托支付的融資成本就達(dá)2億元左右。

而在上述期間，皇庭國際共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤-1.51億元，融發(fā)投資則為2.45億元左右，盈利還不足以支付在中信信托累計(jì)約6億元的貸款利息。今年一季度，皇庭國際財(cái)務(wù)費(fèi)用已達(dá)1.06億元，凈利潤僅有256萬元。

雖然融資金額巨大，但通過不斷借新還舊，融發(fā)投資對(duì)外的借款大多已經(jīng)償還。如2011年的15億元借款，就包含償還上年渤海信托的債務(wù)。2012年3月計(jì)劃的17億元借款，也主要用于償還前期的15億元借款。2016年在中信信托的30億元貸款，除了償還前期其他借款，還有部分用于補(bǔ)充運(yùn)營資金。

皇庭國際披露顯示，2014年全年，融發(fā)投資經(jīng)營凈現(xiàn)金流為-3.79億元，但2015年前三季度已經(jīng)轉(zhuǎn)正，為276.7萬元。由于沒有專項(xiàng)披露，該公司后續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流狀況不得而知。

皇庭國際最近幾年的經(jīng)營現(xiàn)金流則總體還算充裕。今年一季度，該公司經(jīng)營凈現(xiàn)金流為2520萬元，2019年、2020年為2.98億元、4.75億元。同期，該公司為融資等支付的利息卻達(dá)7280萬元、3.2億元、3.64億元——疑問也正是由此而來：在盈利能力頗佳、經(jīng)營現(xiàn)金流都還不錯(cuò)的情況下，作為公司營業(yè)收入、利潤主要來源的皇庭廣場，為何還要維持中信信托的30億元巨額負(fù)債，并為此背上沉重負(fù)擔(dān)？

而皇庭國際的債務(wù)逾期并不意外。該公司在2020年年報(bào)中就已表示，受政策影響，貸款無法續(xù)期，正與其他金融機(jī)構(gòu)溝通貸款承接。當(dāng)時(shí)，其貨幣資金僅有1.16億元。

目前來看，皇庭國際并未找到接盤資金。