曾被視為紓困良藥的美元債，如今正成為債務鏈條上倒下的第一塊多米諾骨牌。

10月25日早間，當代置業公告稱，于2021年到期的2.5億美元優先票據出現違約，公司股份及債權證券也將繼續暫停買賣。而這筆美元債務的違約，也正式宣告當代置業的“爆雷”。

在房地產美元債務違約的隊列中，當代置業并不獨行。近期，陽光100、新力、花樣年已陸續出現違約，更早之前，泰禾、藍光、華夏幸福、協信遠創也有過違約記錄。

在很多房企的債務結構中，美元債并不占據主流，但其特殊性仍使監管層不敢放松警惕。10月26日，發改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點行業企業外債座談會，要求企業不斷優化外債結構，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，自覺遵守財務紀律和市場規則，積極主動做好境外債券本息兌付準備，共同維護企業自身信譽和市場整體秩序。此前，監管層已密集發聲，解決房地產信貸過緊的問題。

美元債僅僅是房企系統性風險的一個側面，美元債問題的解決，也不僅僅是管理層回購或放松信貸這么簡單。若不能改善自身的經營基本面，美元債交叉違約的風險仍然存在。

償債高峰將至

作為資金密集型行業，房企有著多樣化的融資渠道，主要包括境內債券融資、銀行貸款、非標融資和境外債券融資等。由于銀行貸款多需要限定資金用途，境內債券融資受監管較為嚴格，非標融資在資管新規后面臨規模收縮，因此，監管相對較松、資金用途限制較少的美元債頗受青睞。

自2017年房企廣泛發行境外美元債以來，境外發債逐步成為房企融資的重要組成部分。易居克而瑞的統計顯示，到2019年，100家房企境外發債達到高峰，融資量約達到5052億元，占發債總量的64%。

2020年，疊加疫情全球擴散、美元債市場動蕩、“三條紅線”出臺等多重原因，房企境外發債量收縮至3998億元，同比下降21%，其在企業發債的占比也下降了17個百分點至47%。今年前三季度，房企境外發債2379億元，同比下降24%。

除“三條紅線”政策出臺外，美元債規模下降，還有著多重因素的影響。

今年5月以來，包括部分頭部房企在內，一些房企接連出現債務問題，并逐漸引發整個行業的信用危機。下半年以來，金融機構在執行信貸政策時，又出現“應激性”收緊，導致房企的貸款和銷售回款都受到限制，一些企業的主體風險進一步顯現。

在此背景下，房企的海外融資難度明顯提升。今年10月以來，包括綠地、陽光城、弘陽、佳兆業、中梁等在內的多家房企美元債價格一度大幅下跌，凸顯出投資者的信心不足。與此同時，部分房企的主體評級遭遇下調。

以當代置業為例，在公司于10月11日公告一筆債券延期兌付后，穆迪、惠譽就先后下調了當代置業的評級，當代置業旗下的四只美元債券也出現暴跌。

“很多美元債設有交叉違約條款，當發行主體的境內債券、銀行貸款、非標債務出現延期時，很容易引發美元債交叉違約。”北京某大型房企財務負責人向記者表示，陽光100的情況即屬于此類。

他同時表示，像當代置業這類對美元債依賴較強的房企，則會出現直接違約。在這種情況下，美元債往往成為債務問題的導火索。

中國指數研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當年的27.8%。

一葉知秋

10月26日召開的座談會，被認為是監管部門解決美元債問題的一種嘗試。記者了解到，共有8家房地產企業參會，均為美元債發行大戶。監管層除了要求企業償還貸款外，還承諾解決通道問題。此外，監管層還聽取了與會企業的建議。

在此之前10月15日至10月20日，監管層先后3次針對信貸政策進行表態，矯正金融機構和金融市場的風險偏好過度收縮的問題。對于下半年以來部分房企發起的海外債務回購潮，監管部門也給予了肯定。

據易居克而瑞不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次。但從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，僅占初始發行金額4.07%。

那么，美元債及其背后的資金問題，應如何解決？

易居克而瑞認為，在行業整體降負債、調控政策持續推進的情況下，房企應提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動，穩定企業經營。

IPG首席經濟學家柏文喜向記者表示，在緩解資金壓力時，房企應該在融資端和銷售端同時發力。在銷售端，需要借助年末沖刺的機會加大力度，從而獲取現金流。而在融資端，除利用信貸窗口期補充資金外，引進戰投、出售資產都是可行的解決辦法。

但要使市場信心完全恢復，恐怕還需要時間。前述受訪者均認為，當前政策層面會有小幅的觸底反彈，但大幅松綁的可能性基本不存在，房地產市場即使出現年末翹尾，反彈力度也相對有限。

前述房企人士同時表示，在2019年發改委出臺《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(即“778號文”)后，美元債的使用開始受到限制。因此，未來房企對美元債的熱情可能會下降。