買買買！中國平安(65.240,?-0.36,?-0.55%)豪擲330億，收購凱德集團旗下資產，什么信號？來看平安回應

6月28日，凱德集團披露，與中國平安人壽簽署了合作協議，向后者出售中國6個來福士資產組合部分股權。

根據披露，此次合作涉及項目包括上海人廣來福士廣場、上海?寧來福士廣場，北京來福士中心、杭州來福士中心、成都來福士廣場和寧波來福士廣場。以上物業均為集商業、辦公等為一體的商辦綜合體項目，且均已竣工并投入使用。平安人壽投資該項目總投資?額預計不超過?330?億元。此項交易預計于2021年三季度完成。

對于這項投資，平安方面回復券商中國記者稱，本次平安人壽投資的凱德來福士項目主要為商業辦公不動產，標的資產中上海來福士廣場等六個項目，是凱德集團最為核心的優質資產，租戶品質優異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則，可以優化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。

當日，平安人壽還披露了投資北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目的信息，該項目累計出資金額約為69.41億元，資金來源為壽險傳統組合保險賬戶和分紅組合保險賬戶。該項目目前處于實際出資階段。

平安擬330億投資凱德6大來福士項目

資料顯示，凱德是一家大型多元化房地產集團，總部設在新加坡并在新加坡上市。其投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅。

凱德集團于1994年進入中國，中國是集團的核心市場之一。目前，凱德在中國40多座城市擁有或管理200多個項目。來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，發展至今在中國有9座。

前述6個來福士資產組合總資產價值為467億元，平安收購其中部分股權。在一系列交易完成后，凱德在個項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續負責項目的運營及資產管理。

據平安人壽披露，平安此次投資凱德來福士項目的投資方式為，平安人壽作為投資主體，以直接持有個項目公司股權方式投資不動產。平安人壽擬通過股權方式分別受讓并持有以下資產：

（1）?上海人廣來福士項目物業的項目公司上海華慶房地產管理有限公司的60%股權，該公司注冊資本3000萬美元，截至2020年9月30日總資產約為14.18億元、凈資產約為10.65億元。

（2）?上海長寧來福士項目物業的項目公司上海東方海外凱旋房地產有限公司的70%股權，該公司注冊資本22.09億元，截至2020年9月30日總資產約為47.78億元、凈資產約為26.15億元。

（3）?北京來福士項目物業的項目公司北京新捷房地產開發有限公司的70%股權，該公司注冊資本2450萬美元，截至2020年9月30日總資產約為20.15億元、凈資產約為11.60億元。

（4）?杭州來福士項目物業的項目公司來福士（杭州）房地產開發有限公司的70%股權，該公司注冊資本約3億美元，截至2020年9月30日總資產約為34.49億元、凈資產約為13.03億元。

（5）?成都來福士項目物業的項目公司成都來福士實業有限公司的70%股權，該公司注冊資本2.18億美元，截至2020年9月30日總資產約為26.98億元、凈資產約為11.02億元。

（6）?寧波來福士項目物業的項目公司寧波新鄞房地產開發有限公司的70%股權，該公司注冊資本8億元，截至2020年9月30日總資產約為11.32億元、凈資產約為6.04億元。

上述6家項目公司分別持有100%對應的擬投資項目資產，主要從事相關物業的開發和運營。

對于這項投資，平安方面回復券商中國記者稱，本次平安人壽投資的凱德來福士項目主要為商業辦公不動產，標的資產中上海來福士廣場等六個項目，是凱德集團最為核心的優質資產，租戶品質優異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則，可以優化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。

凱德集團首席執行官李志勤表示，歡迎平安成為戰略合作伙伴，凱德將繼續持有這六個來福士項目的股權，并負責項目的運營及資產管理。他進一步表示，凱德擁有多種資產再循環和多樣化資本來源，對下一階段增長充滿信心。

另據披露，平安人壽成為6家項目公司的股東后，平安人壽將與6家項目公司構成以股權關系為基礎的關聯方。平安人壽擬向其中5家項目公司提供股東借款共計41億元。最終金額視底層項目用款需求，以實際出資情況為準。關聯交易定價將參照同類交易市場公允價格范圍確定最終價格，確保關聯交易定價定價公允性。

投資非自用性不動產占比10.3%

近年來，中國平安在不動產領域的投資頗受市場關注。截至目前，中國平安已是中國金茂、旭輝等知名地產企業的前三大股東，也包括近期陷入資金危機的華夏幸福(5.240,?-0.02,?-0.38%)。

據披露，截至2021年3月31日，平安人壽的I39合并口徑總資產為3.51萬億元，凈資產為2807億元，扣除賣出回購金融資產和投連資產的金額的總資產為3.3萬億元，凈資產為2745.82億元。

從2020年業績報告數據來看，中國平安在不動產、以及與不動產關聯的物業、債和股票等方面的投資金額占其保險資金總規模的7.5%左右。對于凱德來福士項目的投資完成后，上述6個項目投資余額占平安人壽2021年3月末總資產的比例約為1.0%，公司投資非自用性不動產類的賬面余額占上季度末總資產的比例約為10.3%。

根據銀保監會發布的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，保險資金投資不動產資產的賬面余額，合計不高于公司上季末總資產的30%。

中國平安首席投資官陳德賢今年初接受媒體采訪時表示，不動產項目投資期限長，租金收益相對穩定，能夠很好地匹配壽險資金規模大、久期長的負債特性，因此合理配置一定比例不動產也是中國平安長期投資策略之一。中國平安除了關注成熟、有穩定收益、地段好的商業寫字樓等傳統不動產，還會關注公租房、康養房、人才房等新型不動產。未來中國平安將會偏向選擇物權類的投資，以物業為主。

券商中國記者通過wind統計，地產股一直是險資重倉較多的行業之一。2021年一季度末，保險公司重倉房地產股市值總計約756億元。

保險資金“偏愛”地產背后有著保險資產配置的現實需求。例如，商業地產，以及公租房、康養產業等國家鼓勵的新型不動產以及各類基建項目，這類資產需要資金量大且是長期資產，與保險負債可以進行比較好的久期匹配，長期資產回報率也相對比較高和穩健。

不過值得注意的現象是，今年一季度保險公司對地產股減倉達到4856.68萬股，持倉市值減少了108億元。

陳德賢在接受媒體采訪時亦坦言，銀行房地產貸款集中度管理新規，限制開發商融資的“三道紅線”，短期內給相關行業帶來一定的挑戰。盡管不動產對保險資金匹配長期負債是一個好的選擇，但必須嚴格挑選，在目前的環境下應更謹慎一些。