作為曾經(jīng)北京商場(chǎng)門(mén)面之一的天橋百貨商場(chǎng)，面對(duì)消費(fèi)升級(jí)，邁出調(diào)整的步伐。近日，北京商報(bào)記者在走訪中了解到，天橋百貨內(nèi)不少鋪面位置閑置，并開(kāi)展招租，為新一輪的調(diào)整做準(zhǔn)備。同時(shí)，物業(yè)的流拍也為天橋百貨的經(jīng)營(yíng)蒙上一層陰霾。在北京推動(dòng)傳統(tǒng)商場(chǎng)改造的背景下，天橋百貨向社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型或許是不錯(cuò)的出路。

2023年啟動(dòng)改造

地處天壇旁，臨近地鐵，天橋百貨的區(qū)位優(yōu)勢(shì)自不用多說(shuō)，只是這家曾風(fēng)靡一時(shí)的老百貨暗淡了。作為稀疏客流中的一員，北京商報(bào)記者走進(jìn)了天橋百貨。

天橋百貨內(nèi)，一層、地下一層處于商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，有三四十個(gè)商家在營(yíng)，其中包含味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐飲店鋪，零售批發(fā)包括足佰健老人鞋等商鋪。一位商鋪的工作人員表示，“這里正在招租，引進(jìn)商戶”。

北京商報(bào)記者聯(lián)系到天橋百貨的運(yùn)營(yíng)方——北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司，該公司負(fù)責(zé)人表示，天橋百貨正在新一輪改造升級(jí)中，目前正處招商狀態(tài)，具體改造預(yù)計(jì)2023年春節(jié)后啟動(dòng)。新一輪的改造將對(duì)天橋百貨的外立面及內(nèi)部扶梯等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更換，改造后一層主要為微百貨業(yè)態(tài)，二層為零售業(yè)態(tài)，三層為餐飲業(yè)態(tài)。

上述工作人員進(jìn)一步介紹稱(chēng)，目前，天橋百貨正與比格比薩、茶百道等餐飲品牌接洽，預(yù)計(jì)后續(xù)將作為引入品牌補(bǔ)充其餐飲業(yè)態(tài)，改造后餐飲業(yè)態(tài)將成為商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展主力，整體改造預(yù)計(jì)明年5月完成。家住天橋百貨周邊的楊女士表示，此前，天橋百貨二層曾用于接待旅游團(tuán)購(gòu)物，銷(xiāo)售一些區(qū)域特色商品。

值得關(guān)注的是，天橋百貨曾在北京零售市場(chǎng)有著不錯(cuò)的市場(chǎng)影響。據(jù)悉，1953年成立的天橋百貨是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，全國(guó)首家正式注冊(cè)的股份制企業(yè)。1993年，天橋百貨登陸上海證券交易所掛牌交易。直至1996年年末，天橋百貨公司凈資產(chǎn)達(dá)19387萬(wàn)元，是1984年時(shí)的114倍。

流拍加劇不良循環(huán)

自身硬件條件有限讓傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)沒(méi)落，而物業(yè)流轉(zhuǎn)讓天橋百貨的調(diào)整、規(guī)劃增加了諸多不可控因素。阿里法拍平臺(tái)顯示，在今年11月的拍賣(mài)中，因借款合同糾紛變賣(mài)價(jià)約3.8億元的北京天橋百貨商場(chǎng)再遭流拍，即使起拍價(jià)比評(píng)估總價(jià)低1.79億元，仍未有買(mǎi)家出現(xiàn)。

物業(yè)流轉(zhuǎn)始于沈陽(yáng)北大青鳥(niǎo)產(chǎn)業(yè)投資有限公司的介入。1998年，北大青鳥(niǎo)有限責(zé)任公司和北京天橋百貨發(fā)布公告，宣布北大青鳥(niǎo)通過(guò)協(xié)議受讓方式受讓北京天橋百貨部分法人股股權(quán)。股權(quán)受讓后，北大青鳥(niǎo)成為北京天橋百貨第一大股東。

自2019年6月份開(kāi)始，天橋百貨商場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷6次拍賣(mài)。

多年以來(lái)，天橋百貨始終未有持久的商管公司運(yùn)營(yíng)，2019年5月，天橋百貨發(fā)布公告顯示，北京地業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)全面接管天橋百貨，如今又由北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司進(jìn)行商業(yè)管理。對(duì)于北京地業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同天橋百貨目前的合作狀態(tài)及同北京翰屹樺商業(yè)管理有限公司有何關(guān)系，北京商報(bào)記者進(jìn)行了采訪，截至發(fā)稿，未得回復(fù)。

“不穩(wěn)定”的物業(yè)管理，也連帶導(dǎo)致天橋百貨調(diào)整“失控”。早在2005年，天橋百貨就對(duì)一層珠寶城進(jìn)行調(diào)改，2008年又進(jìn)行新一輪調(diào)改，將商場(chǎng)主營(yíng)內(nèi)容轉(zhuǎn)型為經(jīng)營(yíng)民族特色商品、老北京特色小吃、旅游工藝品等，著力打造“京城民俗旅游商品第一家”。但兩次調(diào)改并未給天橋百貨帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，2010年，天橋百貨因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，開(kāi)啟第三輪改造，轉(zhuǎn)型時(shí)尚百貨，更名“天橋樂(lè)匯購(gòu)物中心”。雖歷經(jīng)數(shù)次調(diào)改，在新興百貨業(yè)日益繁盛的背景下，天橋百貨皆未能找準(zhǔn)自身定位，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型社區(qū)生活中心

占據(jù)地利的天橋百貨，需要一次更精準(zhǔn)的改造升級(jí)。北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專(zhuān)家賴(lài)陽(yáng)表示，對(duì)于手握交通優(yōu)勢(shì)的天橋百貨來(lái)說(shuō)，向社區(qū)便利商圈轉(zhuǎn)型是當(dāng)下發(fā)展的重中之重。附近居民區(qū)的密度較高，而居民區(qū)的周?chē)鄙僖粋€(gè)社區(qū)生活中心。隨著疫情環(huán)境的好轉(zhuǎn)，來(lái)到天壇旅游及天橋劇場(chǎng)的游客增多，餐飲業(yè)態(tài)比重的增大對(duì)天橋百貨來(lái)講未嘗不是轉(zhuǎn)型的好出路。

今年5月，北京市文物局發(fā)布《北京中軸線文化遺產(chǎn)保護(hù)條例》指出，在南起永定門(mén)北至鐘鼓樓的直線距離7.8公里的中軸線上，北京市人民政府、保護(hù)對(duì)象所在地的區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)北京中軸線保護(hù)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，優(yōu)化業(yè)態(tài)分布，培育和扶持符合北京中軸線遺產(chǎn)價(jià)值傳承的業(yè)態(tài)發(fā)展。

位于永定門(mén)內(nèi)大街的天橋百貨恰在中軸線的南端。在優(yōu)勢(shì)政策的擎架下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)主任郭增利也表示，老百貨面對(duì)市場(chǎng)新需要，向社區(qū)購(gòu)物中心方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)成為推陳出新的有效途徑。天橋百貨應(yīng)在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)日常剛性需求，同時(shí)和周邊文化環(huán)境相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)“文化+商業(yè)”的融合，將天橋百貨打造成為提供社區(qū)生活服務(wù)的社區(qū)社交中心。

“商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，不僅在于對(duì)周邊環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃，更是對(duì)幕后商管公司運(yùn)營(yíng)能力的考究。打造社區(qū)生活方式中心并不僅是餐飲業(yè)態(tài)的增加，品牌組合、百貨文化的保留也同樣重要。未來(lái)，天橋百貨更應(yīng)在品牌組合、客群調(diào)研上加大功夫。”賴(lài)陽(yáng)表示。