公募REITs權益屬性進一步明確。

2月8日，為進一步完善資本市場監管規則體系，提高監管透明度，促進資本市場各類經營主體提升會計信息披露質量，中國證監會對近期市場反映較為集中的會計問題進行梳理，研究起草了《監管規則適用指引——會計類第4號》(下稱“《會計類第4號》”)。根據該規定，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。

業內各方表示，公募REITs定位為特殊權益產品，意義重大，不僅能夠清晰引導原始權益人的明確發行邏輯，更有助于投資機構建立匹配的投資邏輯、投資策略、風險控制、會計核算以及考核機制等。

明確公募REITs權益屬性定位

公募REITs(Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金)是在證券交易所公開上市，通過證券化方式，將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。REITs是境外市場較為成熟的金融產品，長期持有不動產資產，產品收益絕大部分用于分紅，資產業態涵蓋基礎設施、商業物業等多種類型。

《會計類第4號》并非對會計準則的解釋，而是針對資本市場具體交易事項如何執行會計準則提供指導性意見，旨在促進會計準則在資本市場的一致有效執行，提高經營主體的會計信息披露質量。《會計類第4號》共涉及金融工具、收入、研發支出和長期股權投資等8個具體問題。每項具體指引包括三部分內容：交易事項背景及具體的會計問題、會計準則的相關規定、具體問題適用會計準則的意見或監管口徑。

其中，監管實踐發現，部分公司對于并表原始權益人在合并財務報表層面將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為負債還是權益，存在理解上的偏差和分歧。

證監會認為，如發行人已依照相關規定要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導致判斷為金融負債的約定，則發行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。因此，從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬于權益工具投資。

自公募REITs上市以來，市場各方普遍認同REITs產品的權益屬性，實踐中已上市REITs在原始權益人層面也已按權益進行列報，但在制度性層面并未作出明確安排。

內部人士指出，公募REITs作為資產上市的平臺，投資人既獲取資產所產生的經營收益，也相應承擔資產經營相關風險，并非獲取固定收益，風險收益更貼近權益類產品。公募REITs產品在二級市場交易價格，除了本身資產經營變化影響外，受宏觀經濟、政策、資金等因素影響較大，根據中證REITs全收益指數測算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達到58%，如此幅度的波動性也充分說明其更貼近權益屬性的特征。

此次證監會發布的《會計類第4號》，在規則層面對實踐處理安排進行了認可，“如發行人已依照相關法規要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，則發行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬于權益工具投資”。

市場專家表示，《會計類第4號》對REITs產品權益性會計處理的安排，符合會計準則要求，同時具有較強的可操作性和可行性。

明確權益產品定位對于投、融兩端意義重大

業內人士認為，建立REITs產品權益屬性共識是REITs市場生態建設的基礎，將進一步影響市場投融資兩端建設、配套機制完善。具體來看，主要有兩點影響。

一是有利于維護二級市場穩定，促進長期配置投資。

“本次政策的出臺，明確了在會計核算時RIETs為權益屬性產品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業務實質。”業內人士表示，本次政策也為社保資金、養老金、企業年金等長期資金和其他配置型投資者進入市場夯實根基，進一步優化投資者結構，推動長期配置型資金比例提升。同時，公募REITs市場可以更好發揮長期投資者對基礎設施項目的估值定價功能，引導實體資產的一二級交易市場良性交互。

二是助力公募REITs市場常態化發行，激發盤活資產活力。

“原始權益人尤其是央企與國企等特別關注盤活存量資產、降杠桿作用，由于REITs能否計入權益工具缺乏明確制度安排，在權益屬性認同和積極推進項目培育方面仍存在困惑和疑慮。”業內人士進一步指出，此次政策出臺，有助于企業盤活存量資產、降低企業杠桿預期，將大大提高企業發行的積極性，從而助力公募REITs市場持續擴容。

市場機構表示，近期REITs項目2023年四季報陸續披露，整體運營較為穩健，邊際上略有分化，全年可供分派目標基本達成。會計處理方式的明確將進一步推動市場錨定REITs底層價值進行交易，促進市場價格更緊密地圍繞價值波動。當前許多REITs項目可能已經處于估值偏底部區域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在估值方法調整和市場、管理人、監管的協同支持下，市場價值有望得到修復。