在發出一份平淡的中期報告之后，越秀房地產投資信托基金（越秀房托）開始尋求優化財務報表。

越秀房托于近期宣布，將通過出售事項、內部重組與再融資的組合方案，向關聯方廣州越秀發展集團有限公司出讓旗下資產越秀金融大廈50%股權，代價約34.33億元。這筆股權出售款項所得凈額加上新銀行融資，總計約53億元將全部用于償還現有債務。

這宗交易完成后，越秀房托對越秀金融大廈的持股比例將下降至49.495%，后者也不再納入其合并報表范圍。這或許是為了降低物業減值、運營波動等風險對基金整體業績的直接沖擊。

越秀金融大廈于2021年10月被越秀房托收購。其時，越秀金融大廈的收購總對價為78.73億元，其中絕大部分資金依靠越秀房托供股和借款來支付，剩余資金來自內部資源。

四年過去，這宗交易兜兜轉轉繞了一圈終于畫上了句號。對于越秀房托當下的境況而言，這宗資產并未在持有的過程中為之帶來豐厚的回報，選擇甩掉包袱，更符合長遠的規劃。

減輕負債

根據公告，越秀房托本次交易分兩階段推進：第一個階段，由越秀房托旗下全資特殊實體向其關聯方轉讓越秀金融大廈項目公司50%股權；再將越秀金融大廈項目公司剩余50%股權轉讓至越秀房托的非全資附屬公司。

事實上，在這次交易之前，為了對越秀房托部分現有債務進行再融資，越秀金融大廈所屬的項目公司已獲得一家銀行不超過40億元的融資承諾函，當時的核心擔保條款是越秀金融大廈的按揭、應收租金賬款。

在此次交易之后，越秀房托出售事項所得款項凈額扣除相關資金后約為23億元；加之從銀行融資中所提取的30億元資金，兩者總計53億元擬全部用于現有債務的償還。

越秀房托管理層預計，交易及再融資完成后能夠顯著降低利息支出，提升每個基金單位分派，同時將借貸比率從48.1%降至約41.2%，增強基金財務韌性及長期競爭力。

越秀金融大廈于2021年由越秀房托以約78.73億元向越秀地產收購，項目總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括地上68層甲級寫字樓及擁有827個地下停車位的4層地庫。

其時，越秀地產曾表示，出售廣州越秀金融大廈有助于施行公司長期企業戰略，并且通過公司及越秀房產基金采用的互動和資本有效模式，在增長和穩定之間創造和維持可持續平衡。這種互動模式有望同時帶動公司及越秀房托的長期增長。

近幾年來，由于市場環境的變化，越秀金融大廈在業績上為越秀房托帶來的貢獻逐漸減弱。2024年，越秀金融大廈貢獻的營收為3.62億元，2025年上半年為1.65億元。2024年，越秀金融大廈的出租率為83.7%，今年上半年則進一步降至82.1%。

從成交結果的測算來看，越秀房托最終也將錄得虧損。越秀房托預計，這宗交易將產生約1.65億元的虧損，這主要源于股份代價低于項目資產凈值，但越秀房托認為，交易的核心價值在于通過資產負債表重構釋放盈利空間。

越秀房托強調，出售完成后，越秀房托將與廣州越秀形成實際合作，作為其合營伙伴共同擁有廣州越秀金融大廈。借助廣州越秀的信用、資源及聲譽，廣州越秀金融大廈有望獲得更有利的融資成本，從而進一步提升該物業的收益率。越秀房托作為持續少數股東將受益于融資狀況的改善，并由此獲得投資回報的提升。

優化報表

越秀房托仍然處在“陣痛期”。根據早前越秀房托發布的中報，今年上半年，越秀房托實現收入總額9.66億元，同比減少6.6%；其中，物業收入凈額6.79億元，同比減少8.6%。除稅后凈虧損為3.37億元。

這次虧損主要受到投資物業公平值減值的影響。今年上半年，越秀房托旗下物業組合的估值為418.89億元，而去年同期則是423.08億元，同比下跌1%。

在越秀房托的業務貢獻中，此次被出售的越秀金融大廈所在的寫字樓板塊占比最大。今年上半年，越秀房托寫字樓板塊錄得收入為5.32億元，占收入總額的55.02%。越秀房托表示，通過多措并舉加強招商，加速盤活資源，穩守整體出租率，新簽面積合計4.88萬平方米，同比增長7.5%；整體表現保持穩定。

也因此，越秀金融大廈的出讓會讓越秀房托的寫字樓板塊收入受到一定影響，但越秀房托當下其實未有更好的選擇，因為目前最重要的任務是減輕負債，而非做大營收。

近年來，越秀房托的利潤表現一直受到融資成本的拖累，可供對比的數據是，2024年，越秀房托實現收入20.32億元，除稅后的凈虧損約3.37億元，但是在此期間越秀房托的融資開支高達10億元。

由于業績表現承壓，投資者對越秀房托的信心也有所動搖。以此來看，越秀金融大廈的及時出讓對之起到的是“減負”的作用。

越秀房托在公告中分析認為，出售事項完成后，其來自辦公物業的經營收入占比將從55%降至46%，有助于提升抵御市場周期性波動的能力。整體來看，由于此次交易所得款項凈額將用于償還現有債務，該公司的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，凈債務、融資成本等指標也將得以改善。

越秀房托還預計，這宗資產交易后，將會降低越秀房托借貸比率及利息費用，也會帶來基金可分派收入總額及每基金單位分派的增加。此外，憑借此次資產交易以及債務優化，越秀房托的外部信用評級預期將得到改善，有利基金借助離岸債券市場等多元化融資渠道，進一步提升未來發展的能力。