出險(xiǎn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作進(jìn)入全面推進(jìn)階段。繼11月5日融創(chuàng)中國(guó)宣布95.5億美元境外債務(wù)正式完成重組后，僅隔一天，碧桂園1270億元境外債重組方案也獲債權(quán)人會(huì)議通過(guò)。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月以來(lái)，已有包括花樣年、旭輝控股等至少8家房企披露債務(wù)重組進(jìn)展，掀起了新一輪化債高潮。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組或重整方案獲批及完成，化債總規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元，帶動(dòng)近2萬(wàn)億元有息負(fù)債進(jìn)入安全期。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這場(chǎng)始于頭部房企、波及全行業(yè)的債務(wù)重組浪潮，不僅緩解了企業(yè)短期償債壓力，更重要的是為“保交樓”和市場(chǎng)信心修復(fù)贏得了寶貴時(shí)間，標(biāo)志著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入新階段。

融創(chuàng)、碧桂園化債破局

融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園近期相繼完成境外債務(wù)重組，成為本輪房企化債進(jìn)程中的標(biāo)志性案例。

11月5日，融創(chuàng)中國(guó)宣布所有境外債務(wù)重組計(jì)劃的生效條件已全部達(dá)成，即日起正式生效。這也意味著，融創(chuàng)中國(guó)95.5億美元境外債務(wù)實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性清零。

在融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布境外債務(wù)重組的第二日，碧桂園也發(fā)布了其境外債務(wù)重組情況。公告顯示，碧桂園1270億元境外債重組方案獲通過(guò)，采用“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”的多元組合方式。據(jù)測(cè)算，此次重組將削減有息負(fù)債約840億元，新債務(wù)工具融資成本大幅降至1%—2.5%，最長(zhǎng)債務(wù)期限延長(zhǎng)至11.5年。

“碧桂園未來(lái)5年內(nèi)無(wú)集中兌付壓力，為經(jīng)營(yíng)恢復(fù)提供了寶貴緩沖期。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這種從債務(wù)規(guī)模、期限、成本三方面系統(tǒng)性重塑財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的做法，為其他出險(xiǎn)房企提供了可借鑒的樣本。

據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)中國(guó)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光、旭輝控股。完成境外債重組的企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經(jīng)有華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)和金科完成重整。霍煤龍興房地產(chǎn)公司重整和協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整已經(jīng)獲得法院批準(zhǔn)，目前在執(zhí)行階段。

劉水指出，截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合1.2萬(wàn)億元，帶動(dòng)近2萬(wàn)億元有息負(fù)債進(jìn)入安全期，極大減輕了這些企業(yè)在短期內(nèi)公開(kāi)債務(wù)償還壓力，為其他有息債務(wù)展期創(chuàng)造了有利條件。“出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。”劉水進(jìn)一步表示。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，當(dāng)前房企近2萬(wàn)億元有息負(fù)債短期進(jìn)入安全期，有效降低了債務(wù)違約預(yù)期，為房地產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)奠定基礎(chǔ)。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩解后，房企可更集中精力推進(jìn)保交樓與按期交房工作，進(jìn)而提振市場(chǎng)購(gòu)房意愿、改善銷售表現(xiàn)，形成健康平穩(wěn)的行業(yè)正向循環(huán)。

削債與展期成主流選擇

在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長(zhǎng)展期等方式，核心目標(biāo)是通過(guò)削債降低實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從已公開(kāi)的境外債重組方案來(lái)看，各家企業(yè)削債比例在40%—70%之間。其中龍光境外債削債比例達(dá)70%，旭輝控股、佳兆業(yè)、奧園、禹州、世茂等企業(yè)削債比例均超過(guò)50%。高比例的債務(wù)削減，顯著緩解了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

除融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等頭部房企外，其他出險(xiǎn)房企的化債工作也在持續(xù)推進(jìn)。花樣年境外債重組方案獲75%以上債權(quán)人通過(guò)；金科完成董事會(huì)換屆改選，并獲重整投資人提供2.5億元借款；南國(guó)置業(yè)擬向控股股東出售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及租賃主業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)化解債務(wù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多家出險(xiǎn)房企密集推進(jìn)債務(wù)重組并取得進(jìn)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清具有顯著積極意義。“這本身就是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要體現(xiàn)。債務(wù)重組不僅有助于房企緩解短期償債壓力，避免破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是維護(hù)了市場(chǎng)穩(wěn)定，使保交房等工作能夠更有力推進(jìn)。”

輕資產(chǎn)模式成化債后共識(shí)

獲得債務(wù)喘息空間的出險(xiǎn)房企，正在加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，這已成為目前行業(yè)的共識(shí)。

北京商報(bào)記者注意到，旭輝控股方面在集團(tuán)成立25周年時(shí)宣布啟動(dòng)“二次創(chuàng)業(yè)”，全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)低負(fù)債、高質(zhì)量的新發(fā)展模式。此外，金科重整后計(jì)劃定位為以科技創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)管理為核心能力的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商，聚焦“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊。

劉水分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企即便完成債務(wù)重組，資產(chǎn)負(fù)債表仍存調(diào)整壓力。而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)因無(wú)需大量資本投入、不新增有息負(fù)債的特性，成為企業(yè)“失血”后低成本恢復(fù)“造血”能力的關(guān)鍵路徑。

“出險(xiǎn)房企積累的產(chǎn)品力、品牌影響力及成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、管理標(biāo)準(zhǔn)等核心能力并未消失，將這些能力遷移至存量資源盤(pán)活，是適配行業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展選擇。”劉水補(bǔ)充道，“當(dāng)前行業(yè)正從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，物業(yè)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)賽道具備廣闊市場(chǎng)空間。”

業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，債務(wù)重組只是“輸血”，解決暫時(shí)的流動(dòng)性危機(jī)，而根本出路在于恢復(fù)企業(yè)自身的“造血”能力。只有將債務(wù)重組與企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)緊密結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

隨著碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等頭部房企化債工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)入加速階段。多元化的化債手段不僅減輕了企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型贏得了寶貴時(shí)間。在政策支持和市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步構(gòu)建起持續(xù)健康發(fā)展的新格局。