債務(wù)展期談判桌上的博弈尚未塵埃落定，一封來自董事會的辭呈，將萬科與房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)十余年的“郁亮周期”正式畫上句號。1月8日，萬科發(fā)布公告稱，郁亮因到齡退休，向公司董事會提交書面辭職報告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，并不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。伴隨著郁亮的退休，萬科正式進(jìn)入全深鐵周期，而他曾經(jīng)掌舵的這家企業(yè)也正處在一場艱難的“生存之戰(zhàn)”中。近期萬科密集召開債券持有人會議，審議多筆債券展期。公告強調(diào)，郁亮辭任不會影響公司董事會正常運作和經(jīng)營。

時代的郁亮

1990年，一名北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士畢業(yè)的年輕人加入了當(dāng)時規(guī)模尚小的萬科。彼時的中國房地產(chǎn)市場，剛從計劃經(jīng)濟(jì)體制中破土萌芽。郁亮不會想到，自己未來的35年，親身經(jīng)歷了一個行業(yè)的黃金時代。

他的職業(yè)生涯起步于萬科證券事務(wù)部，憑借出色的專業(yè)能力迅速獲得賞識。扎實的財務(wù)背景和敏銳的戰(zhàn)略眼光，讓郁亮在萬科早期規(guī)范化、資本化的進(jìn)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

真正讓郁亮站上萬科歷史舞臺中央的，是2017年。那一年，萬科創(chuàng)始人王石正式交棒，郁亮接任董事會主席，成為這家中國標(biāo)桿房企的掌舵者。此時，萬科已是年銷售額數(shù)千億的行業(yè)巨擘。

但接棒的時機(jī)，恰逢行業(yè)巔峰之下潛流暗涌的時刻。郁亮上任后不久，便拋出了后來廣為流傳的行業(yè)警句——活下去。

這并非危言聳聽。在“房住不炒”的總基調(diào)下，持續(xù)了20年的行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長模式難以為繼。郁亮領(lǐng)導(dǎo)萬科率先開啟了艱難的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從單一的住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)向“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

在郁亮的主導(dǎo)下，萬科的業(yè)務(wù)觸角延伸至物流倉儲、長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運營等多個賽道。他試圖為萬科這艘巨輪在住宅開發(fā)這片“紅海”之外，開辟新的航道。

轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)，需要平衡短期業(yè)績壓力與長期投入。在此期間，萬科雖然不再是增長最快的公司，卻始終被業(yè)界視為財務(wù)最穩(wěn)健、風(fēng)險意識最強的企業(yè)之一。

然而，時代的巨浪遠(yuǎn)比想象中洶涌。始于2021年的行業(yè)深度調(diào)整，其力度和廣度超出了幾乎所有人的預(yù)期。2025年1月，在萬科預(yù)告巨額虧損、債務(wù)壓力空前之際，郁亮辭去董事會主席職務(wù)，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁。大股東深圳地鐵集團(tuán)接管萬科，深圳國資背景的高管全面進(jìn)入萬科核心管理層，標(biāo)志著萬科進(jìn)入了國資深度主導(dǎo)的新階段。

深鐵的萬科

郁亮正式退休之際，他曾經(jīng)掌舵的萬科，也處在一場艱難的“生存之戰(zhàn)”中。這場戰(zhàn)役的核心，是債務(wù)與流動性的博弈。

近期，萬科正為兩筆總額57億元的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”召開持有人會議，核心議題正是審議債券展期。更早些時候，另一筆面臨投資者回售的“21萬科02”債券已申請停牌，并計劃召開會議商議兌付安排調(diào)整。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，推進(jìn)債券展期充分體現(xiàn)了萬科主動防范風(fēng)險、對債權(quán)人負(fù)責(zé)的經(jīng)營態(tài)度，同時對行業(yè)風(fēng)險出清具有積極推動作用：一方面，展期作為階段性風(fēng)險緩釋措施，為行業(yè)風(fēng)險有序出清創(chuàng)造條件；另一方面，可幫助萬科爭取更多時間推動銷售回暖、優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)，加快自身風(fēng)險化解進(jìn)程。

在“破局”的關(guān)鍵時刻，萬科的未來將更多地依賴于國有大股東深圳地鐵集團(tuán)的協(xié)調(diào)與支持。

自2025年2月開始，深鐵集團(tuán)已經(jīng)多次“輸血”萬科。2025年11月11日，萬科再次公告披露，深鐵集團(tuán)將提供不超過16.66億元借款。至此，深鐵集團(tuán)向萬科的借款金額已經(jīng)達(dá)到307.96億元。

“開源”的另一面是節(jié)流與變現(xiàn)。自2023年以來，萬科通過資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式盤活資金。截至2025年三季度末，萬科實現(xiàn)銷售金額1004.6億元，完成19個項目大宗交易簽約68.6億元，累計盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億元。

在郁亮正式退休前，萬科董事長一職已于2025年10月13日完成交接。當(dāng)時，前任董事長辛杰因個人原因辭職，由同樣來自深鐵系的黃力平接任。這一人事變動強化了大股東直接掌控公司治理以應(yīng)對危機(jī)的信號。

2025年11月20日，在萬科2025年第一次臨時股東大會上，萬科新任董事長黃力平首次公開亮相并明確表態(tài)：“作為大股東，深鐵將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險，擺脫困境，推動萬科重回健康發(fā)展軌道。”這一承諾，為隨后的一系列具體支持措施奠定了基調(diào)。