近日，新城控股發(fā)布公司2025年年報，依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，新城控股在這一輪行業(yè)調(diào)整中快速調(diào)整，始終保持盈利，彰顯出穿越周期的韌性。數(shù)據(jù)顯示，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點(diǎn)，對應(yīng)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元，扣非歸母凈利潤6.14億元。

保交付完成，商業(yè)運(yùn)營固本培元

年末住建部發(fā)布的信息顯示，“十四五”期間，保交樓、保交房任務(wù)全面完成。報告期內(nèi)，新城控股交付超3.8萬套，近三年累計(jì)交付超27.8萬套。同時，公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額192.7億元，銷售面積約253.58萬平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額212.76億元，回款率達(dá)到110.41%。伴隨著交付壓力的緩解，行業(yè)正進(jìn)入新發(fā)展模式的探索。

在行業(yè)風(fēng)險出清階段，新城控股已憑借管理和判斷構(gòu)建起未來發(fā)展藍(lán)圖。自十多年前，新城控股便明確了住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營協(xié)同發(fā)展的模式，為此次抵御風(fēng)險打下基礎(chǔ)。目前，商業(yè)板塊已經(jīng)成為新城控股營收的重要組成部分，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入140.9億元，同比增長10%，占公司整體營收比重提升至25%。

2025年，新城控股共新增開業(yè)5座吾悅廣場，截至年末在全國141個城市布局有207座綜合體項(xiàng)目，其中178座已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營，包括148座持有型物業(yè)和30座管理輸出物業(yè)，吾悅廣場開業(yè)規(guī)模達(dá)1649.07萬平方米，出租率穩(wěn)定在97.86%高位，運(yùn)營韌性凸顯。與此同時，新城控股還不斷改進(jìn)運(yùn)營方法，提出“吾悅經(jīng)營五步法”“悅鏈計(jì)劃”，以“建好空間、組對內(nèi)容、找到品牌、做高銷售、分享收益”深度聚焦商業(yè)精細(xì)化與專業(yè)化運(yùn)營。

據(jù)了解，隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已連續(xù)多年超過當(dāng)期利息支出，2025年該比例進(jìn)一步增長至3.94倍。在業(yè)績說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，公司堅(jiān)持地域深耕總策略，緊抓城市發(fā)展機(jī)遇，聚焦重點(diǎn)城市群與核心城市，圍繞現(xiàn)有布局做大、做強(qiáng)、做深；商業(yè)消費(fèi)與城市功能升級也為商業(yè)綜合體運(yùn)營提供了更廣闊的空間，為吾悅廣場等商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)繁榮創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)土壤。新城控股還透露，2026年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入145億元，新開業(yè)吾悅廣場5座。

融資新突破，財務(wù)穩(wěn)健益氣補(bǔ)血

在高毛利的商業(yè)運(yùn)營支撐下，新城控股在此次行業(yè)深度調(diào)整期保持財務(wù)水平健康，成為少有的保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，連續(xù)8年為正。截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，保持充裕，凈負(fù)債率為56.97%，繼續(xù)保持較低水平。

得益于健康的財務(wù)表現(xiàn)，新城控股2025年在融資端也取得了關(guān)鍵突破，成功落地全國首單消費(fèi)類持有型不動產(chǎn)ABS，并成功發(fā)行了近三年來民營地產(chǎn)企業(yè)的首筆純信用境外債券以及三筆中期票據(jù)，并獲穆迪發(fā)展評級展望上調(diào)至正面。其中，6月發(fā)行的3億美元高級無抵押債券是近三年民營房企重啟境外資本市場融資的“首單”，8月已發(fā)行的一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，總認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.28倍，票面利率僅2.68%，境內(nèi)外融資能力持續(xù)恢復(fù)既為公司補(bǔ)充了流動性，也彰顯出業(yè)績穩(wěn)健企業(yè)在行業(yè)信心修復(fù)后的先發(fā)優(yōu)勢。

新城控股董事、高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬在業(yè)績說明會上表示，未來，公司將繼續(xù)探究使用多層級REITs、公司債券、中期票據(jù)、經(jīng)營性物業(yè)貸等多種股權(quán)及債務(wù)融資工具，拓寬融資渠道，拉長融資期限，降低融資成本。

“十五五”大幕正在緩緩拉開，“十五五”規(guī)劃《綱要》對房地產(chǎn)提出更高要求，定調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，行業(yè)發(fā)展的底層邏輯已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升與價值創(chuàng)造。在行業(yè)新模式的起跑線上，新產(chǎn)品和好運(yùn)營正構(gòu)建起未來的發(fā)展脈絡(luò)。2026年的管理工作會議上，王曉松也指出，2026年既是行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是新城控股發(fā)展的關(guān)鍵之年。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略和揚(yáng)堅(jiān)韌不拔、低調(diào)務(wù)實(shí)“駱駝精神”的支持下，新城控股有望通過穩(wěn)扎穩(wěn)打的運(yùn)營、提質(zhì)增效的開發(fā)，平穩(wěn)過渡到房地產(chǎn)新模式中。