一段時間以來，物業行業“撤場潮”持續引發關注。中指研究院數據顯示，2025年初至2026年3月底，共監測到住宅撤場項目案例212個，其中百強物業企業主動撤場案例占比明顯提升。記者調查發現，這是過去長期粗放擴張模式下積累的問題集中釋放。

隨著房地產市場進入存量時代，越來越多物業企業退出低效項目，重新審視收費機制、服務質量與運營效率，借助社區增值服務等方式重塑盈利模式。

低效項目加速出清

從公開的物業撤場函來看，近兩年物業公司退出住宅項目的原因主要是“空置率高、收繳率低、成本上漲”。目前虧損壓力最大的項目主要集中于三類：老舊小區、空置率較高的新盤以及開發商遺留問題較多的關聯項目。

例如，某物業公司撤場函顯示，由于項目空置率較高、物業費收繳率持續偏低，加之設施設備維修、人力等成本不斷上漲，該公司服務的某住宅項目嚴重虧損。

面對虧損，上市物業企業開始主動做減法。中海物業集團有限公司在2025年年報中提到，在“平衡規模與效益”的背景下，約滿及退盤項目面積達到5560萬平方米。彩生活服務集團有限公司表示，2025年終止管理面積超過6000萬平方米。永升服務集團有限公司2025年主動退出項目超過200個，涉及簽約面積約4200萬平方米。

綠城服務集團有限公司董事會主席楊掌法在2025年業績會上表示，近年來，該公司主動做減法，建立嚴格的項目準入機制，由高峰期覆蓋200多個城市，調整至當前聚焦56個城市深耕。

“撤場潮”背后，是行業發展邏輯的轉變。過去幾年，物業行業高速擴張，普遍奉行“規模至上”邏輯，通過低價搶標、跨區域并購等方式迅速擴大在管面積，形成“先占盤、后盈利”的模式。但隨著房地產市場進入存量運營階段，不具備持續盈利能力的項目承壓。

與此同時，物業費收繳率持續下滑，進一步加劇了行業經營壓力。克而瑞數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）物業費平均收繳率已降至71%，連續4年下滑；上市物業服務企業平均收繳率為78%，中小物企普遍低于65%。

中指研究院物業研究部研究副總監彭雨表示，對于單個物業項目而言，85%的收繳率是盈虧平衡線，也是項目可持續運營的核心閾值，若收繳率低于60%則大概率面臨深度虧損乃至停擺，大部分企業只能選擇撤場。

粗放模式難以為繼

收繳率持續下滑反映出物業行業更深層次的問題——過去依賴規模擴張的粗放模式，越來越難以適應新的發展階段。

記者發現，近年來，業主對于物業公區收益、服務透明度、質價是否相符等問題的關注度明顯提升，而物業企業則普遍面臨“成本上漲、收費困難”的經營壓力。

某小區業主萬女士向記者表示，其所在小區物業費接近每平方米4元，停車等公共收益去向不明，而隔壁小區物業費僅每平方米2元出頭。“大家會比較，為什么價格差這么多？收費高，但日常維修響應、衛生維護等服務并沒有明顯更好，業主自然會質疑錢到底花在哪。”萬女士說。

這一現象背后，是物業行業長期存在的“服務模糊化”問題。湖南省物業管理行業協會執行秘書長張建勛介紹，此前，部分物業企業收支不透明，廣告費等公共收益成“糊涂賬”，業主無法監督其服務成本與質量。

“隨著監管趨嚴以及業主維權意識提升，業主對于公共收益、物業收費與支出透明化要求越來越高。物業公司亟須提升管理能力與服務能力。”彭雨說。

同樣區位、同樣物業費水平的小區，服務質量卻可能存在明顯差異。克而瑞集團副總裁張兆娟認為，在當前環境下，有些企業收繳率在提升，有些卻持續下降。這源于企業整體運營能力的差異。

而從成本端看，物業行業屬于典型的勞動密集型行業，成本剛性進一步倒逼企業提升精細化運營能力。

中指研究院數據顯示，2025年，百強物業企業營業成本率已升至80.98%，較2024年進一步提升0.85個百分點，其中人力成本占總成本比重已超過50%；百強物業企業毛利率均值為19.02%，已連續4年下降。

北京市住房和城鄉建設領域智庫專家史文軍介紹，近年來物業行業人力成本年均漲幅超過8%，屬于無法大幅壓縮的剛性支出；與此同時，老舊小區電梯、消防、供水供電等設施老化后，維修養護成本也在持續攀升。很多老舊小區物業費十多年沒有明顯上漲，但人工、能耗、維修等成本卻一直在漲，這也是不少項目陷入虧損的重要原因。

物業行業收入增長乏力與成本持續上漲之間的矛盾，也進一步傳導至業主滿意度層面。中指研究院物業服務滿意度普查數據顯示，2025年行業整體滿意度得分為72.9分，近年來整體呈現波動下行趨勢。

探索多元盈利模式

物業行業已經進入“拼運營”“拼服務”的新階段。多位受訪人士認為，一方面，物業行業需從過去依賴規模擴張，轉向精細化、科技化運營；另一方面，相關企業需逐步向“民生服務商”轉型，探索“基礎服務+增值服務+資產運營”的多元盈利模式。

行業破局的第一步，是推動服務透明化，建立質價相符的機制。

“目前很多地區已經制定物業服務標準和物業費市場參考價，同時要求物業企業對公共收益、物業費使用情況等進行公示。”張兆娟認為，這能推動物業行業從模糊收費走向透明運營。

一些頭部物業企業也開始探索“菜單式服務”。例如，深圳市萬科物業控股有限公司（以下簡稱“萬科物業”）推出彈性定價模式，將物業服務拆分為508項，在158項底線服務基礎上，讓業主按需選擇服務內容。萬科物業相關負責人介紹，彈性定價模式推出以來，在應用該模式的項目中，超過90%的項目有效改善了物業費收繳率。

與此同時，也有物業公司憑借運營能力重新進場，探索“治理、服務、經濟三大循環可持續”模式。碧桂園服務控股有限公司相關負責人表示，2025年底，該公司針對老舊社區推出“悅佰家”品牌，目前已在上海、北京、深圳、武漢等地實現批量落地。

除了收費與服務機制的重塑外，AI也被視為行業提升運營效率的重要抓手。目前，AI巡檢、智能客服、智能安防、遠程運維等模式，已開始在頭部物業企業加速落地。

中指研究院數據顯示，2025年上市物業企業平均管理費用同比下降3.89%。多家上市物業企業在年報中披露了AI與智慧化落地成果，并通過“AI+物業”探索降低管理成本、提升服務效率。

此外，社區增值服務也有望為物業行業帶來更大增長空間。北京朝陽區一家物業項目負責人介紹，目前小區通過組織社區活動、鄰里互動、兒童托管、養老關懷等方式增強社區連接感，提高和業主的互動，增強業主對物業以及小區的認同度。

“基礎服務能力越強，業主黏性越高，增值服務的轉化空間才會越大。目前行業整體增值服務收入占比仍在10%左右，但部分運營能力較強的項目，基礎服務與增值服務收入占比已逐步接近‘五五開’。”同策研究院聯席院長宋紅衛表示，未來“物業+養老”“物業+托育”“物業+住房體檢”等方向，仍具備較大發展潛力。