9月初，歷時多月的中交地產重大資產重組告一段落。中交地產發布公告稱，公司已完成重大資產重組交割工作，將房地產開發業務相關的資產與負債全部置出至中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產集團”）。

伴隨著業務調整，中交地產也迎來人事變更，董事長郭主龍、總裁徐愛國等多位管理人員辭任。具有豐富輕資產運營經驗的曾益明被聘任為新總裁，組建全新管理團隊。

中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產上市平臺之一。過去幾年，中交地產曾試圖做大規模，但由于未能做好現金流管理而出現債務危機。無奈之下，中交地產宣布退出房地產業務，并轉型輕資產。

同一時間，另一家基建央企中國建筑發布2025年半年報，今年上半年，中國建筑地產銷售額1745億元，自去年躍居行業規模榜首后，繼續維持“地產一哥”的地位。

由于業務存在較強的關聯性，加之高利潤率的誘惑，不少基建央企早早布局了房地產。近些年，樓市進入深入調整期，基建央企旗下的地產業務也面臨巨大的挑戰。分析人士指出，中建與中交的地產業務變化，代表了兩種不同的發展路徑。

在光譜的中間，還有一些規模居中的企業，仍在努力穿越周期。

中交地產“保殼”第一步

中交地產是中交集團旗下的兩家房地產上市平臺之一（另一家是綠城中國，中交集團于2014年入股）。相較綠城，中交地產屬于“嫡系”。2018年，中交地產整合完畢，并試圖發力。這一年，中交地產的銷售額為149億元。

2019年，中交地產公布業績目標，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

隨后幾年，中交地產加快了拿地步伐，銷售額也水漲船高。2021年，中交地產實現權益銷售金額398億元，全口徑銷售規模560億元。但在規模競速白熱化的情況下，仍未排進行業前50。

從2021年下半年開始，隨著房地產市場進入調整期，中交地產緊急踩剎車，公司拿地減少，銷售額也連年下滑。由于在此前的擴張中犧牲了利潤，中交地產的歸母凈利潤從2019年就開始下降。2023年和2024年，公司連續虧損。

今年4月，因資不抵債，中交地產被實施退市風險警示，股票簡稱變更為“*ST中地”。

中交地產在去年9月就著手收購中交物業，把輕資產注入上市平臺。今年初，公司又宣布退出房地產業務，并將房地產資產和負債轉讓給中交房地產集團。根據公司6月發布的公告，中交地產擬以1元的對價剝離地產開發業務的相關資產及負債。

隨著9月初完成交割，中交地產的重大資產重組快速完成。根據后來披露的信息，剝離房地產開發業務的同時，中交地產還將5只債券一并置出，合計金額達38億元。

某資產并購領域資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，這僅僅意味著中交地產完成了“保殼”的第一步。公司需在今年期末實現凈資產轉正，才可能保住上市地位，這將對新的運營團隊帶來考驗。

本月初，曾益明獲任中交地產新任總裁。曾益明曾在龍湖集團任職，2023年加入中交物業，擔任總經理，具有豐富的輕資產運營管理經驗。同期，李進軍、田玉利被任命為副總裁，何海洪為財務總監。

分析人士指出，在輕資產化后，中交地產的名稱有可能變更。同時，背靠母公司，其輕資產業務的管理規模有望快速擴大，但如何通過精細化運營實現業績的提升，仍然有待觀察。

基建央企仍需穿越周期

近期，中國建筑發布2025年半年報，今年上半年，中國建筑的地產業務實現銷售額1745億元，繼續位居行業第一。

中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。其中，中海地產為獨立上市的大型房企。中建地產是公司各局院地產業務所使用的品牌，也稱“局院地產”。中國建筑旗下共有8個工程局，均涉足房地產業務，被稱為“中建八子”。

近幾年，中建保持著較高的拿地強度，銷售規模也不斷攀升。2024年，中國建筑的地產業務實現銷售額4219億元，首次成為行業第一。

在中建的地產銷售構成中，中海占據半數以上。中海以成本管控能力著稱，發展較為穩健。“中建八子”雖有賽馬機制，但在財務方面，目前仍保持在安全邊界內。

隨著行業調整，中建也面臨地產業務利潤率下滑的趨勢。2020年，中國建筑的地產業務毛利率為26.2%，隨后不斷下調，到今年上半年已降至16.0%，下滑了10個百分點。由此帶來的影響是，地產業務在中國建筑的利潤占比不斷下滑。

今年上半年，中國建筑計提減值準備76.1億元，進一步體現出房地產調整對其整體利潤的影響。

值得注意的是，在中建的業務構成中，雖然地產業務利潤率不斷下滑，但仍高于基建、房建等另外兩項主業。今年上半年，中建的基建、房建業務毛利率分別為10.2%、7.3%。

事實上，對于建筑企業而言，除了業務存在較強的關聯性外，利潤率的高企也成為其布局地產業務的重要原因。近幾年，隨著建筑行業市場競爭加劇，成本上升，結款難度增加，地產業務的重要性有增無減。

除上述兩家基建央企外，中鐵、中鐵建、中國電建、中國能建等大型基建央企均很早就布局了地產業務。近幾年，其房地產業務增長并不明顯，但在行業調整的大背景下，相對優勢仍然存在。

根據中指研究院的最新統計，今年1-8月，中鐵建地產、能建城發、中鐵置業、電建地產分別實現銷售額449.6億元、226億元、221億元、185億元，正在實施業務整合的中交房地產，銷售額也達到181億元，排名均位居前30。

但由于行業調整，這些企業的盈利能力也受到影響。今年上半年，中鐵建地產、中鐵置業、電建地產均出現歸母凈虧損。

為此，部分公司已著手調整，如中鐵建地產于今年初啟動了存量項目去化及盤活三年行動，并向重點一二線城市聚焦。但效果如何，仍需進一步觀察。

多家機構發布報告指出，和多數房企一樣，基建央企正在度過市場調整的陣痛期，并承受利潤下滑的影響。其中，母公司強大的背景，將為其提供支持，但債務負擔的大小，將是決定其調整時長的重要因素。從中長期來看，鑒于其產業鏈布局優勢，除了傳統地產業務，基建央企在城市更新、城中村改造等領域，仍有作為空間。