最近，一線城市二手房市場又火了。

記者近期調研發現，北上廣深等一線城市的二手房交易接連創下新高。與此同時，銀行房貸投放節奏也在加快。公開數據顯示，3月住戶中長期貸款增加2953億元，環比已有明顯改善。

不過，在二手房帶看量和網簽量顯著回升的同時，一季度個人住房貸款整體余額仍在下降，提前還貸、加杠桿愈發謹慎成為這一輪樓市“小陽春”向信貸端傳導的多重堵點。

二手房交易活躍

深圳在4月29日進一步放開核心區限購后，需求端反應迅速，“五一”假期二手房網簽保持活躍，同比大幅增長。

“最近成交挺多的，二手房中最高成交價有1億元。”深圳某房產中介胡軍(化名)告訴上海證券報記者。

胡軍將其近期的成交單展示給記者，他說：“今年以來，門店簽了四五單，一個月平均成交一套，不過業主讓價5%至10%是常態。”

根據易居研究院數據，在剛剛過去的“五一”假期，全國重點城市二手住宅成交量同比增速超過20%，部分重點城市同比增速超過50%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受上海證券報記者采訪時表示，“五一”假期后，全國房地產市場結構性回暖特征進一步明朗。核心城市監測數據顯示，二手房成交規模已站上新臺階，上海尤為突出。與前三年的“脈沖式”短暫回升不同，本輪以一、二線核心城市為主導的二手房交易活躍態勢，在規模、質量及持續性方面均展現出超預期的韌性。

從近一個月的交易情況來看，上海市場表現尤為突出。易居研究院數據顯示，2026年4月，上海二手房(含商業)累計網簽量達28742套，同比上漲約22.3%，成為近十年來4月單月成交的最高值。

與此同時，北京市場表現同樣穩固，4月二手住宅網簽量為17893套，同比增長約15%，創下近5年來的4月成交新高。同月，廣州市場二手房成交量同比增長4.8%，深圳市場則環比增長11.3%。

基于4月及“五一”期間的網簽數據，嚴躍進認為，此類市場已初步完成筑底，進入以剛需為主導、改善需求逐步釋放的溫和復蘇周期，這也為各地“努力穩定房地產市場”、推動樓市從“點狀式回暖向全面性回暖”提供了較好的基礎。

購房者普遍未用足杠桿

在二手房市場交易持續回暖的另一端，與之緊密相關的銀行信貸投放也有所加快。

“這段時間咨詢量確實上來了，尤其是周末，電話和到訪客戶明顯增多。”深圳福田區一家銀行信貸投放部的業務經理告訴上海證券報記者，這兩個月經手的按揭貸款一共放了約12筆、2800萬元。

嚴躍進表示，從房地產市場的傳導機制來看，信貸需求確實得到了一定程度的提振，這主要得益于北京、上海、廣州、深圳等一線城市二手房的成交量明顯放大，進而帶動了住房按揭貸款需求的釋放。

不過，上述業務經理也表示：“交易量是上來了，但轉化率從原來的三成左右降到了現在的不到兩成。實際落地投放仍受到客戶資質、評估價下調以及提前還貸等多重因素的影響。”

從絕對規模來看，整體按揭貸款投放依然承壓，數據并未隨之顯著回暖。央行披露的數據顯示，2026年一季度，金融機構人民幣貸款增加8.6萬億元，但分部門看存在明顯分化，住戶貸款僅增加2967億元。其中，短期貸款減少1640億元，中長期貸款增加4607億元。

談及背后的原因，嚴躍進表示，盡管二手房成交活躍，但市場呈現明顯的“以價換量”特征，成交總金額的修復速度遠慢于成交套數的增長，這在一定程度上削弱了信貸投放的規模效應。與此同時，新房市場去化壓力依然較大，對新增貸款的貢獻度持續減弱。而從當前市場的成交結構來看，需求偏向剛性，這類購房者對杠桿的使用相對克制。

“即便是購買高端房產的群體也普遍未用足杠桿，首付比例往往不會按15%的下限操作。這些因素客觀上分流了部分房貸需求。”嚴躍進說，另外，當前的房貸增長，不僅取決于交易量的放大，更取決于“新增貸款投放”與“存量貸款償還”之間的軋差。提前還貸的潮汐效應雖在減弱，但依然是壓制房貸余額增速的重要因素。

不過，有地產行業相關專家告訴上海證券報記者，房地產市場的價格企穩與交易量企穩，實際上也對應著房貸業務的企穩過程，這一點值得肯定。