隨著消費貸貼息逐步推廣，有關(guān)房貸貼息的討論也逐漸升溫，此前部分地區(qū)已落地試點，引發(fā)市場對全國性政策落地的預期。這一政策以財政補貼填補息差缺口，讓購房者獲得直觀減負，有效降低入市門檻、激活住房需求。在銀行凈息差持續(xù)收窄、盈利承壓的背景下，若通過財政貼息的方式將讓利主體從銀行端轉(zhuǎn)移至財政端，或可在一定程度上緩解房貸業(yè)務(wù)中“讓利購房者”與“保盈利”之間的矛盾，進而一定程度上保護銀行息差水平。

房貸貼息話題升溫

自2023年以來，個別地區(qū)試點房貸貼息政策。在消費貸財政貼息路徑成熟之后，房貸貼息是否也會迎來統(tǒng)一落地的討論也有所升溫。

從各地此前試點的政策來看，呈現(xiàn)出鮮明的共性特征，即區(qū)域限定、首套優(yōu)先、額度封頂、期限明確，同時不同城市的政策又根據(jù)本地實際情況存在差異化設(shè)計。其中，武漢市在2025年9月底發(fā)文明確，今年10月1日至12月31日期間，在東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、長江新區(qū)、黃陂區(qū)等重點區(qū)域，以商業(yè)貸款購買首套新建商品住房的家庭，可按初始貸款金額的1%獲得利息補貼，單戶最高補貼2萬元，補貼分兩年等額發(fā)放。

相較于武漢的短期試點，長春作為較早探索房貸貼息政策的城市，其政策設(shè)計更為多元。早在2024年8月，長春就宣布對使用公積金貸款或商業(yè)貸款購買本市主城區(qū)、開發(fā)區(qū)新建商品住房的家庭，按初始貸款金額每年給予1%的財政貼息，最高貼息額度為1萬元/年，貼息期限長達3年，補貼按月等額發(fā)放。長春的政策覆蓋期限更長，且同時涵蓋公積金貸款與商業(yè)貸款，政策力度更大，覆蓋范圍也更廣。

除了武漢、長春，南京等城市此前也進行過相關(guān)試點工作，南京雨花臺區(qū)對購買面積小于90平、90—120平、大于120平的購房人最高貼息分別為4萬元、3.5萬元和3萬元，全款購房者可一次性申請4萬元貼息。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從核心邏輯來看，房貸貼息1%本質(zhì)是一次“隱形降息”，構(gòu)建了“財政補息差、銀行擴投放、需求享紅利”的共贏格局。對購房者而言，這一政策帶來的成本下降直觀可見。以100萬元貸款、30年期等額本息還款、當前平均利率3.06%計算，月供約為3860元，總利息支出約49萬元；若享受1%的貼息，實際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負450元，3年貼息期內(nèi)累計節(jié)省利息約1.62萬元。對于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬元貸款30年期的情況下，月均減負可達900元，年節(jié)省利息超1萬元。這種實質(zhì)性減負不僅能緩解已購房家庭的現(xiàn)金流壓力，更能降低潛在購房者的入市門檻，激活剛性與改善型住房需求。

有何影響

作為政策的執(zhí)行者，銀行在落實貼息相關(guān)流程、保障資金發(fā)放等方面承擔著重要職責。凈息差收窄是近年來銀行面臨的普遍難題。隨著利率市場化改革的持續(xù)推進，以及為支持實體經(jīng)濟發(fā)展實施的降準降息政策，銀行的貸款收益率不斷下降，而負債成本下降空間有限，導致凈息差持續(xù)收窄。從國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，截至2025年三季度末，銀行凈息差平均值已降至1.42%，其中國有大型銀行凈息差更是低至1.31%，盈利空間持續(xù)承壓。

若通過直接下調(diào)房貸利率的方式刺激購房需求，將進一步壓縮銀行的凈息差，加劇盈利壓力，而“組合拳”的房貸貼息模式，恰恰為破解這一困局提供了可行路徑。在這一模式下，銀行仍可按照原有利率水平向購房者收取利息，購房者實際承擔的利率與銀行收取利率之間的息差缺口由財政資金直接予以補貼。

除了直接保障盈利空間外，房貸貼息政策還能有效穩(wěn)定銀行現(xiàn)金流，緩解此前提前還款潮帶來的多重壓力。在彼時利率下行周期中，由于市場利率持續(xù)走低，大量存量房貸購房者選擇提前還款，以減少利息支出。“提前還貸潮”不僅打亂了銀行的資金配置節(jié)奏，導致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失，還增加了銀行的流動性管理壓力。而房貸貼息政策通過降低購房者的實際還款成本，也有助于降低購房者提前還款的意愿。

在蘇商銀行特約研究員高政揚看來，從機制設(shè)計來看，若通過財政貼息的方式將讓利主體從銀行端轉(zhuǎn)移至財政端，或可在一定程度上緩解房貸業(yè)務(wù)中“讓利購房者”與“保盈利”之間的矛盾，在不直接下調(diào)貸款市場報價利率(LPR)的前提下，通過財政補貼實現(xiàn)購房者實際利率的下降，進而一定程度上保護銀行息差水平。對于國有大型銀行而言，貼息政策或更側(cè)重于穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)市場，有助于對沖息差下行壓力，穩(wěn)定資產(chǎn)規(guī)模。而城商行由于資金成本相對較高、區(qū)域依賴性較強，且對地方財政的依賴度更高，因此政策適配性存在較大差異。

此前，房貸貼息試點城市已形成1%貼息比例、2至3年期限的主流模式。但全國性落地也需要考慮多重因素，包括需要立足區(qū)域差異與風險防控，科學設(shè)定核心參數(shù)，對銀行而言，在對接定向貼息政策時，也需精準調(diào)整業(yè)務(wù)策略。

另外，財政壓力將成為考量因素。高政揚認為，若采用中央與地方共同分擔的資金模式，由于不同地區(qū)經(jīng)濟實力和樓市狀況差異顯著，相關(guān)影響或?qū)⒊尸F(xiàn)明顯分化。核心一二線城市房價高、新增房貸規(guī)模大，若貼息政策落地，對應(yīng)的地方貼息分攤金額自然更高；而部分三四線城市或人口外流城市，本身土地出讓收入等財政來源已縮減，在此背景下仍需擠出資金承擔貼息，可能進一步加劇這些地區(qū)的財政壓力。