北京二手房市場的穩健韌性正逐步凸顯。記者統計，截至12月29日，北京12月二手房網簽量達到14528套，按照本月日均500套的成交量，全月突破1.5萬套已成定局。這也是北京二手房連續兩個月月度成交突破1.4萬套。盡管從數據上看，新政帶來的效果還未直接體現，但來自北京多個熱門片區的經紀人反饋，新政落地后的首個周末，以剛需房源為主導的片區置業需求回升，市場咨詢量與到訪量同步走高。與此同時，傳統入學需求季集中釋放，北京部分區域二手房源帶看量持續攀升，疊加庫存規?；芈?、成交態勢企穩等多重因素，業主定價心態更趨理性，市場供需雙方博弈正逐步回歸良性理性軌道。

成交企穩掛牌下降

北京商報記者統計發現，12月截至12月29日，北京二手房網簽量已達14528套。以12月日均網簽500套測算，全月總成交量將突破1.5萬套，實現連續兩個月穩定在1.4萬套以上，市場整體運行態勢平穩。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶介紹，新政后(12月25日—28日)，北京二手房住宅日均網簽量為511套，二手房成交量基本持平，考慮到網簽存在一定滯后性，隨著時間推進，市場活躍度或有所提升。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，北京與上海類似，年末二手房市場交易數據表現亮眼。這一現象不僅印證了價格調整后房源性價比顯著提升，疊加當前各項政策利好的雙重作用，勢必推動市場行情向好發展，整體態勢值得肯定。

市場的穩定性同樣體現在庫存房源規模上。位于豐臺區宋家莊片區北京某頭部中介經紀人鄭楠向北京商報記者透露，當前北京二手房庫存房源量穩定在15萬余套，相較于年初已有明顯回落，且月度成交量保持在10%的穩定水平。

在鄭楠看來，庫存與成交能夠維持穩定，核心動力源于兩方面：一是市場價格的平穩運行，二是買賣雙方預期的理性調整。他表示，當前市場雖仍處于買方主導階段，但議價空間已顯著收窄，從過往“大幅讓利”的博弈模式，轉變為小幅協商的理性溝通狀態。

以宋家莊片區一套掛牌價540萬元的房源為例，鄭楠介紹，該房源因具備“滿五唯一”、戶型優質等核心優勢，掛牌后迅速吸引5組購房者關注，并有多組客戶進入面談環節。不過，小業主僅同意最高20萬元的小幅讓利，目前雙方仍處于協商博弈階段。

位于豐臺區岳各莊片區另一家頭部中介機構經紀人李文莉表示，歷經多輪市場調整后，當前北京二手房市場已趨于平穩，小業主掛牌價已回落至市場合理定價區間。在此背景下，購房者期望在掛牌價基礎上獲得大幅讓利的可能性已大幅降低。

受限客群提前啟動置業計劃

北京房地產新政的適時發布，也為北京二手房市場帶來新的活力。新政發布后的首個周末，北京商報記者走訪多個區域了解到，二手房市場咨詢量、客戶到訪量均出現提升。多位一線房產經紀人反饋，新老客戶針對政策調整的咨詢需求顯著增加。

位于石景山區古城片區某頭部二手房中介經紀人宋梅向北京商報記者透露，新政發布當晚，便有2組高意向置業客戶主動咨詢貸款利率調整相關細則。

之所以購房者關注政策變化，宋梅直言，古城片區二手房源以300萬—500萬元剛需戶型為主，該群體對價格敏感度較高，月供變化直接影響置業決策。

北京商報記者梳理發現，此次新政核心調整之一在于優化利率定價機制，取消首套與二套住房商業貸款利率區分，二套住房商業貸款利率由此前的3.45%下調至3.05%；同時，公積金貸款二套房首付比例從30%降至25%，雙重政策直接降低剛需群體置業門檻。

以一套400余萬元的二手房源為例，宋梅算了一筆賬：首付比例下調后，購房者首付款從120萬元降至100萬元，資金壓力顯著緩解；若采用“120萬元公積金貸款+200萬元商業貸款”的組合貸模式支付剩余房款，按照30年等額本息還款計算，月供將從調整前的8677.98元降至8502.36元。

盡管單月月供僅減少175.62元，但長期來看效益可觀。宋梅表示，以此計算，購房者全年可節省支出2107.44元，該金額可覆蓋一輛25萬元左右家用轎車的年度車險費用，對剛需家庭而言，無疑減輕了日常支出壓力。

此外，新政明確放寬非京籍家庭購房社保繳納年限，其中五環內由3年調整為2年、五環外由2年調整為1年，這一舉措有效帶動了一批潛在購房客群提前入市。鄭楠向北京商報記者表示，此前因未滿足購房資格、僅能持續關注市場動態及心儀房源的潛在客戶，近幾日已陸續重返門店咨詢對接。

鄭楠以其客戶資源中的一位潛在購房者為例進行說明。據其介紹，該購房者已在北京工作2年，任職于某互聯網企業，職業穩定，且與女友有結婚及長期扎根北京的規劃。今年4月，該購房者首次到訪門店咨詢，后續幾個月間曾陸續看中多套房源，但均因未滿足購房資格而未能成交，心儀房源在此期間也陸續售出。

此次新政發布后，鄭楠第一時間與該購房者取得聯系，雙方已順利敲定周末看房計劃。在鄭楠看來，此次新政發揮了提振市場預期的關鍵作用，核心成效之一便是推動一批此前受限于資格的潛在客群提前啟動置業計劃，同時，降低置業門檻也緩解了購房者的購房壓力。

“子女需求”釋放

合碩機構首席分析師郭毅表示，從當前樓市調控政策來看，無論是限購政策的適度放寬，還是針對多子女家庭出臺的五環內增購一套住房的相關新政，一系列舉措均精準契合了購房者的剛性居住需求與合理的資產配置核心訴求。

每年底至次年初有入學需求的家長集中出手，也進一步帶動市場的升溫。部分重點片區，如西城三里河片區，這種趨勢尤為明顯。該區域某頭部中介機構經紀人潘勇向北京商報記者表示，自11月末以來，有教育資源需求的購房者咨詢數量持續攀升。

以潘勇接觸的客戶計算，盡管在11月前咨詢人數也較為穩定，一個月保持在100組左右，但隨著2026年入學的臨近，現有房源熱度持續升高。

潘勇表示，按照往年市場規律，每年1月、2月通常是房源成交高峰，屆時房源供應也最為緊張，因此不少購房者選擇提前入市。

據潘勇介紹，三里河片區房源多為樓齡較高的社區，整體居住環境一般，而社區較新、戶型優質的可售房源則尤為稀缺。以片區內樓齡相對較新的三里河三區為例，目前在售房源共45套，近30天帶看量已達312次。潘勇預判，隨著這部分需求的持續跟進，該片區房源帶看量有望進一步提升。