爭(zhēng)奪49輪、打破零溢價(jià)局面、填補(bǔ)區(qū)域“好房子”空白……北京亦莊全球人形機(jī)器人馬拉松的熱潮吹向了土地市場(chǎng)。4月21日，亦莊新城迎來(lái)2026年首宗住宅用地出讓。YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，吸引建發(fā)、招商蛇口、保利發(fā)展等5家房企參與競(jìng)買。最終，該地塊由中建智地以13.24億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.7%。

從板塊現(xiàn)狀看，此次成功出讓地塊周邊二手房以回遷房為主，價(jià)格在3萬(wàn)—4萬(wàn)元/平方米；南側(cè)的中海寰宇時(shí)代為限競(jìng)房，上市不足五年暫不能交易。區(qū)域內(nèi)商品住宅存量緊缺，疊加未來(lái)新項(xiàng)目對(duì)居住品質(zhì)、好房子標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)迭代預(yù)期，使得該地塊未拍先熱，備受房企關(guān)注。

5家房企鏖戰(zhàn)49輪

出讓文件顯示，亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊(以下簡(jiǎn)稱“亦莊新城1401-1地塊”)占地面積約2.59萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約5.18萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類居住用地，容積率為2.0。

該地塊正式競(jìng)拍啟動(dòng)前，市場(chǎng)關(guān)注度已持續(xù)攀升。保利發(fā)展、中建智地、招商蛇口、建發(fā)、金茂5家房企明確表達(dá)了參與該地塊競(jìng)買的意愿。截至競(jìng)價(jià)開始，該地塊已累計(jì)收到3次報(bào)價(jià)，呈現(xiàn)出未拍先熱的良好市場(chǎng)反響。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，在地塊競(jìng)價(jià)開始前，中建智地、保利發(fā)展均提前針對(duì)該地塊發(fā)布設(shè)計(jì)全流程招標(biāo)公告，反映出頭部房企對(duì)北京市場(chǎng)核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊的強(qiáng)烈渴求，以及對(duì)項(xiàng)目確定性的高度重視。

本次地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開啟后，建發(fā)、保利發(fā)展率先舉牌，隨后招商蛇口、金茂、中建智地相繼入局；競(jìng)拍中期，保利發(fā)展放緩出價(jià)節(jié)奏，中建智地、金茂、建發(fā)展開激烈角逐，各家房企輪番快速加價(jià)。

5家房企歷經(jīng)49輪線下競(jìng)價(jià)，最終中建智地以13.24億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率8.7%。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2026年截至4月21日，北京共成功出讓9宗地塊。除本次出讓的亦莊新城1401-1地塊外，其余8宗地塊均以底價(jià)成交，該地塊也成為2026年北京市首宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓、打破“零溢價(jià)”局面的地塊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是一個(gè)積極信號(hào)。從北京亦莊新城地塊的表現(xiàn)，到各地對(duì)二季度工作的部署要求，都能看出市場(chǎng)信心在逐步復(fù)蘇。土地市場(chǎng)正從過(guò)去普遍的底價(jià)成交，轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性的回暖。尤其是當(dāng)前，像上海、北京等地的好地塊頻頻出現(xiàn)逆勢(shì)溢價(jià)，市場(chǎng)邏輯高度相似——這類資產(chǎn)具備較強(qiáng)的確定性，后續(xù)項(xiàng)目的銷售流速也較為可期。

填補(bǔ)區(qū)域“好房子”空白

亦莊新城1401-1地塊成功打破零溢價(jià)率，其核心基礎(chǔ)在于該地塊位于亦莊新城瀛海核心居住板塊，且住宅項(xiàng)目稀缺。

張凱表示，該板塊已近三年未有新增商品住宅用地供應(yīng)，市場(chǎng)存量以早期的共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房及尾盤為主，區(qū)域內(nèi)積聚了一部分改善與置換需求，且符合時(shí)代要求的“好房子”產(chǎn)品供給存在明顯缺口，這些都為該項(xiàng)目切入市場(chǎng)提供了窗口期。

在區(qū)域新增商品住宅項(xiàng)目持續(xù)稀缺的背景下，亦莊新城1401-1地塊自身具備極為優(yōu)越的區(qū)位條件。該地塊距離地鐵8號(hào)線瀛海站僅約269米，步行3—5分鐘即可抵達(dá)站點(diǎn)；地鐵8號(hào)線向北可直達(dá)奧林匹克公園、王府井等城市核心商圈，向南可銜接大興全域，交通通達(dá)性優(yōu)勢(shì)顯著。

此外，該地塊周邊3公里范圍內(nèi)配套資源完備，可充分滿足居民日常生產(chǎn)生活需求。教育資源方面，周邊分布有瀛海第五幼兒園、大興精華學(xué)校等；醫(yī)療保障方面，地塊東側(cè)緊鄰大興瀛海醫(yī)院，可提供便捷的醫(yī)療服務(wù)；商業(yè)配套方面，距離地塊約300米處，便是近期剛開業(yè)的中海瀛海環(huán)宇坊，可覆蓋居民購(gòu)物、休閑、消費(fèi)等多元需求。

在交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套資源全面完備的前提下，從瀛海區(qū)域當(dāng)前二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，合生me悅、瀛海府、中海寰宇時(shí)代等次新房項(xiàng)目，二手房成交均價(jià)約為5萬(wàn)元/平方米，而亦莊新城1401-1地塊的成交樓面價(jià)約為2.55萬(wàn)元/平方米，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

值得一提的是，上述次新房項(xiàng)目均為“好房子”標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前開發(fā)建設(shè)，未來(lái)亦莊新城1401-1地塊項(xiàng)目的入市，將有效填補(bǔ)該區(qū)域內(nèi)符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品空缺，進(jìn)一步完善區(qū)域住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

張凱表示，此次亦莊新城1401-1地塊的競(jìng)拍是當(dāng)前北京土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。在“控增量、去庫(kù)存”的供應(yīng)格局下，資金正越來(lái)越傾向于流向那些區(qū)位突出、配套健全、風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。也進(jìn)一步印證，市場(chǎng)并非缺乏流動(dòng)性，而是對(duì)資產(chǎn)的確定性與長(zhǎng)期價(jià)值提出了更高要求。隨著土地供應(yīng)進(jìn)入總量收縮、強(qiáng)調(diào)“好房子”和存量盤活的新階段，位于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊依然具備吸引競(jìng)爭(zhēng)的能量，市場(chǎng)分化與理性也成為常態(tài)及共識(shí)。