今年前4月，頭部房企憑借資金、品牌、管理等優(yōu)勢保持經(jīng)營韌性，多家房企銷售金額突破500億元。機構(gòu)分析認為，從上市房企今年一季度及去年全年的業(yè)績情況來看，市場集中度正加速向頭部企業(yè)集中。

多家企業(yè)前4月銷售額突破500億元

保利發(fā)展5月11日公布的4月銷售情況簡報顯示，4月份，公司實現(xiàn)簽約面積113.04萬平方米，簽約金額259.31億元。1至4月，公司累計簽約面積346.27萬平方米，簽約金額777.13億元。其中，公司4月單月銷售額同比增幅5.32%。

招商蛇口日前公布了4月份銷售數(shù)據(jù)及近期土地收儲情況。4月份，公司實現(xiàn)簽約銷售面積55.24萬平方米，銷售金額217.30億元。綜合1至4月，公司累計銷售面積169.39萬平方米，銷售金額551.12億元，整體表現(xiàn)良好。

金地集團也于5月8日公布了4月份銷售情況，從單月及累計數(shù)據(jù)來看，其銷售面積和金額均出現(xiàn)同比下降，銷售業(yè)務仍在恢復階段。

整體來看，今年前4個月，龍頭房企仍然保持著較為穩(wěn)健的銷售規(guī)模。中指研究院近期公布的今年1至4月房企經(jīng)營業(yè)績顯示，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國等在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)百強企業(yè)，前4個月銷售總額為9004.5億元。其中，上述幾家頭部房企前4月銷售額均超過500億元。

中指研究院研究主管王琳分析指出，近期部分重點城市陸續(xù)出臺放松限購、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等政策，二手房市場活躍度明顯提升，并逐漸傳導至新房市場，進一步提振了上述房企的銷售業(yè)績。一方面，這些企業(yè)2025年拿地較為積極，正在陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新上市貨源，保證了銷售的可持續(xù)性。另一方面，這些企業(yè)拿地布局高度聚焦于北上廣深及強二線城市，這些核心城市房地產(chǎn)市場今年以來已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。“去年在核心城市精準儲備，今年正好承接市場需求釋放，帶動了銷售業(yè)績的提升。”

4月份，房企在土地收儲方面也較為積極。北京、上海、深圳、杭州等城市土地市場熱度回升，多宗地塊出現(xiàn)高溢價成交現(xiàn)象。從拿地企業(yè)來看，華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂、招商蛇口、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等大型央國企拿地金額位居行業(yè)前列。

其中，招商蛇口公布的4月份土地購得情況顯示，當月新增三個住宅用地項目，分別位于上海普陀區(qū)、上海徐匯區(qū)和杭州余杭區(qū)，土地面積合計6.88萬平方米，成交價款合計58.10億元。此外，公司通過控股子公司獲取了香港一處商住項目15%權益，對應土地面積約2.48萬平方米，進一步拓展了在港業(yè)務。

部分房企一季度資金回籠有所改善

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，申萬房地產(chǎn)行業(yè)108家A股上市公司已經(jīng)全部披露完畢一季度報告，其中39家公司營收同比增長，46家公司凈利潤同比增長。整體來看，行業(yè)上市公司經(jīng)營格局分化加劇，頭部企業(yè)在行業(yè)修復階段展現(xiàn)出較強的業(yè)績韌性。

萬科近期公布的一季度報告顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入289.3億元，同比下降23.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入145.7億元，同比下降36.1%；經(jīng)營服務業(yè)務貢獻營業(yè)收入124.8億元，同比增長1.7%。

由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模收縮等因素影響，萬科一季度報告顯示，其歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損59.5億元，較上年同期虧損規(guī)模收窄4.7%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損為53.3億元，同比收窄11.7%，主營業(yè)務虧損壓力有所緩解。期內(nèi)，公司整體毛利率9.1%，同比提升3.0個百分點。截至期末，公司持有貨幣資金604.9億元；有息負債合計3560.5億元；資產(chǎn)負債率為77.1%。

綠地控股公布的一季度報告顯示，一季度由于項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模降低，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入為276.85億元，同比下降22.23%。不過，公司在盤活存量、去化方面實現(xiàn)“雙增長”。一季度去化金額139億元，同比增長14.8%；銷售面積171萬平方米，同比增長12.7%；回款金額115億元，同比增長11.6%。

報告還顯示，期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.04億元，同比增長182.61%。不過，記者注意到，該指標變動核心驅(qū)動因素為“債券回購形成的利得及債務重組形成的收益較同期大幅增長”等非經(jīng)常性損益。其中，公司債務重組損益達4.98億元，加上其他符合非經(jīng)常性損益定義的項目貢獻，合計達10.13億元。公司扣非后的凈利潤為-8.09億元，同比下滑419.27%，這也意味著其主營業(yè)務仍處于調(diào)整期，盈利能力仍待實質(zhì)性修復。

今年一季度，全國多個城市相繼出臺樓市支持舉措，通過實施稅費優(yōu)惠、優(yōu)化公積金政策、盤活存量資源、提升住房品質(zhì)等方式，推動市場信心逐步修復。在此背景下，上市公司資金回籠水平得到有效改善。

保利發(fā)展一季度報告顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)銷售資金回籠471.58億元，回籠率為91.07%，期末貨幣資金余額1275.63億元。作為行業(yè)龍頭，公司較高的資金回籠率在行業(yè)整體資金緊張的背景下表現(xiàn)突出，也為其維持財務穩(wěn)健提供了有力支撐。

優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營質(zhì)量有望率先修復

4月下旬，4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs經(jīng)上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，分別是中信建投首農(nóng)食品集團REIT、匯添富上海地產(chǎn)REIT、中金唯品會REIT、國泰海通砂之船REIT，合計募資規(guī)模預計145.18億元。

方正證券研報分析指出，隨著市場規(guī)模逐漸擴大，商業(yè)不動產(chǎn)REITs開啟資產(chǎn)證券化新階段。該機構(gòu)認為，首批四只REITs，底層資產(chǎn)涵蓋辦公、購物中心、酒店等多元業(yè)態(tài)，零售類占比過半，多業(yè)態(tài)組合申報增多。資金用途放寬至存量收購、項目投資及償債等，但嚴禁購地。疊加政策端持續(xù)優(yōu)化，有望推動開發(fā)商盤活存量、改善現(xiàn)金流，成為行業(yè)結(jié)構(gòu)性復蘇的核心驅(qū)動力。

東吳證券分析認為，從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2025年報來看，行業(yè)進入縮表階段，房企資產(chǎn)負債表持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)整體筑底修復。頭部央國企及優(yōu)質(zhì)民企憑借低負債、低成本融資、核心城市資源與運營能力，實現(xiàn)銷售份額與拿地強度雙提升，行業(yè)集中度加速向龍頭集中。

該機構(gòu)進一步指出，盡管房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體毛利率仍處低位，但優(yōu)質(zhì)房企因商業(yè)運營與結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化率先企穩(wěn)。資產(chǎn)流動性分化顯著，高流速、高覆蓋倍數(shù)房企抗風險能力更強。隨著行業(yè)供求關系進入新階段，政策發(fā)力推動需求釋放與庫存出清，優(yōu)質(zhì)房企憑借穩(wěn)健信用、核心城市資源、產(chǎn)品力與運營能力，在融資、拿地、去化與現(xiàn)金流管理上優(yōu)勢凸顯，經(jīng)營質(zhì)量有望率先修復。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認為，今年以來，核心城市新房市場延續(xù)修復態(tài)勢，行業(yè)加速風險出清、格局重塑。未來，投資者將更加關注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營能力。這也意味著，布局核心城市、打造“好房子”和不動產(chǎn)運營服務能力突出的房地產(chǎn)上市公司將更具發(fā)展韌性。