所謂央企背景，實則小股東業務合作；大本營爛尾未清，卻敢接連從一眾央企手中搶得北京二環兩宗優質地塊……繼兩年前摘得核心區金魚池地塊后，近日，河北鑫界再次成為北京土拍市場的“黑馬”：將大熱的蒲黃榆地塊收入囊中。

與兩年來在北京土地市場風光無限形成巨大反差的，是該公司在河北大本營問題頻出：旗下王牌項目鑫界9號院兩次被列入房地產專項整治范圍；當地區政府幫助下，才逐步補齊手續，重啟施工，勉強交付。

一個本土項目都幾度折戟的房企，哪來的資本進京？更耐人尋味的是，與一眾開發商拿地后快速報規、抓緊蓄客、火速開盤不同，河北鑫界在斥巨資拿下金魚池地塊兩年后仍未開盤。一系列反常節奏，令這家河北民企“險中求存”的質疑聲頻出。

大本營爛尾卻在京“砸”地

一場土拍，讓蟄伏兩年的河北鑫界重回大眾視野。2026年5月，豐臺蒲黃榆地塊吸引6家房企入局，歷經165輪激烈競價，溢價率沖高至16.4%。河北鑫界在與保利、招商等一眾實力央企的角逐中成功奪地，一舉登上樓市輿論焦點。

雖不如央企深耕地產多年、布局全國，但河北鑫界也是親歷行業完整周期的老牌玩家。河北鑫界2005年成立于河北石家莊，注冊資本2000萬元，實繳資本500萬元，至今已有20多年歷史，算得上石家莊本土資歷深厚的老牌房企。

恰逢地產行業黃金發展期，河北鑫界順勢開啟本土擴張。天眼查數據顯示，2008—2021年，該公司累計拿下7宗地塊，全部落地石家莊本地，長期深耕區域市場，從未向外突圍。

鑫界9號院是河北鑫界的早期代表性大盤項目，更是其站穩市場的關鍵一步。然而，在無土地、規劃、施工手續的前提下，該項目于2013年倉促開工。這一典型的違法行為，在2014年被監管部門查實并責令停工，為后續爛尾埋下重大隱患。

2013年、2015年，鑫界9號院兩次被列入房地產專項整治范圍；2017年列入解遺臺賬；2019年納入石家莊“爛尾樓”整治范圍。在當地區政府的協調幫助下，鑫界9號院才逐步補齊全套開發手續，重啟施工，最終于2023年勉強完成交付，盤活了多年爛尾僵局。

大本營的歷史爛攤子尚未徹底收拾干凈，遺留問題與負面糾紛并未清零，河北鑫界便急于突圍，布局一線核心市場。

先有2024年，這家深耕石家莊的本土房企首度進軍北京，斥資約3.38億元拿下東城金魚池地塊，項目商品住宅指導價高達15.1萬元/平方米，正式開啟進京之路。再到2026年，從6家房企爭奪中，以10.48億元拿下豐臺蒲黃榆地塊，一頭扎進北京二環核心地段。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，河北鑫界核心是用一線城市核心地塊的稀缺性對沖自身經營風險。一方面通過獲取高價值土地重塑市場信心、撬動融資，緩解原有項目資金壓力；另一方面借北京市場的安全邊際實現資產避險，屬于典型的“風險外溢型”企業向安全區域集中押注的應激策略。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也持相同觀點，他表示，部分存在存量項目風險的房企逆勢進京拿地，主要出于多重考量：一方面，北京作為一線城市，城市能級、配套資源與消費購買力優勢突出，市場基本面穩健；另一方面，優質地塊具備可觀的盈利與增值空間，業內普遍看好本地房價長期走勢，當下拿地存在“抄底”機會。

謝逸楓認為，這類房企雖在外地有遺留風險項目，但單一個案并未拖累整體資金鏈與正常經營。他表示，此外，企業或手握充裕自有資金，或引入合作投資方、開辟新融資渠道，為拿地提供資金支撐。

存疑的“央企”背景

一邊是石家莊大本營項目風波頻出，另一邊卻孤身進京拿地，業內盛傳河北鑫界背靠央企、手握資源撐腰。這份傳言，也讓河北鑫界進京連續拿地有了更多的神秘感。

事實上，所謂“背靠央企、手握資源”的傳言，源頭直指企業實控人水福來。天眼查顯示，水福來手握河北鑫界50%股權，為企業核心實控人，同時擔任河北華電石家莊熱電有限公司(以下簡稱“石家莊熱電”)副董事長一職。

溯源股權結構，石家莊熱電由河北鑫界與國資委全資持股的中國華電集團旗下公司共同投資成立，二者持股比例分別為18%和82%。單憑這份股權關系，外界流傳的央企關聯傳聞，看似并非捕風捉影。

但真相卻經不起推敲。一方面，水福來雖在華電系參股企業出任高管，卻無任何公開工商、公示文件佐證其能夠調配、動用華電體系資金與產業資源。另一方面，河北鑫界雖以18%股東身份參股石家莊熱電，卻只屬業務關聯，談不上控股并借力央企資源賦能地產業務。加之石家莊熱電主營熱力能源運營，產業賽道與房地產開發涇渭分明，很難為房企土拍、項目開發輸送實質助力。

“央企背書”的噱頭站不住腳，河北鑫界自身的法務與債務隱患卻有據可查。企業常年深陷工程欠款、民間借貸等各類糾紛，屢次被法院列為失信被執行人。天眼查顯示，2016年至2018年4月，河北鑫界兩度被石家莊市橋西區法院強制執行，累計執行標的83.77萬元。

2018年9月水福來正式接盤河北鑫界后，公司并未走出訴訟泥潭。2021年至2025年間，河北鑫界累計10次登上被執行人名錄，執行標的飆升至千萬元。時至2026年，仍有多起糾紛陸續開庭，訴訟纏身、債務承壓已是常態。

進退兩難的水福來

自身問題纏身的河北鑫界，兩年前競得的金魚池地塊也正面臨開發進展緩慢、一度擱置的尷尬處境。

在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，金魚池地塊地上總建面僅5550平方米，其中自持公建配套建面高達3850平方米，真正可對外銷售的住宅建面僅有1700平方米，可售貨量極度稀缺。更對開發商提出了較高的要求：做剛需小戶型，背離二環內城高端改善的客群需求，與地段價值嚴重錯配；主打150平方米以上頂豪戶型，算下來可售房源僅10套左右，產品操作空間被極致壓縮。

對于貿然摘得金魚池地塊的水福來而言，項目戶型規劃難、貨量少只是面臨的最淺層難題。

當初高調拿地，河北鑫界本意是靠著金魚池地塊打響名氣、扎根東城頂豪樓市，實現品牌越級突圍。可如今項目兩年遲遲無法落地，資金沉淀、時間成本雙重承壓，首入京城的標桿之作徹底陷入進退兩難的境地。

前車之鑒未破、舊局尚未盤活，水福來卻率河北鑫界二闖北京二環，這番逆勢重倉，堪稱樓市“險中求存”的極致縮影。2026年5月，河北鑫界以10.48億元、16.4%的溢價率，拿下豐臺蒲黃榆迷你低密純改善地塊。

而這宗新地塊，依舊帶著先天硬傷。蒲黃榆地塊緊鄰城市主干道蒲黃榆路，常年車流密集、噪音干擾嚴重，是無法規避的區位短板。后續開發必須配備高端隔音系統、優化樓棟排布、打磨細節工藝，才能匹配千萬級改善產品的標準。

對于常年只做石家莊剛需盤的河北鑫界而言，深耕剛需快周轉賽道的團隊，驟然入局北京二環高端改善賽道，無異于跨界挑戰——看似同屬房地產，實則底層邏輯、專業壁壘、審美標準天差地別。

嚴躍進表示，北京首作擱淺已沉淀大量資金，無高端經驗卻硬啃高端地塊，本質是賭后續項目反哺前期困局。一旦銷售回款不及預期或融資受阻，極易引發資金鏈斷裂，導致新項目重蹈爛尾覆轍，同時拖累原項目化解進程，形成風險連環爆。

復盤這家房企的底色：石家莊本土中小房企、有項目爛尾前科、深陷多起司法糾紛、資金實力薄弱、零北京核心區操盤經驗、入京首作擱淺兩年無果。帶著一身短板，卻執意押注北京最貴的二環核心賽道，河北鑫界這場孤注一擲的樓市博弈，最終是逆風翻盤還是黯然退場，仍有待市場檢驗。

針對河北鑫界在北京土拍市場拿地布局、項目推進、產品打造及未來發展規劃等相關問題，北京商報記者向河北鑫界發去采訪函，截至發稿，對方暫未予以回復。