日前，合肥市自然資源和規(guī)劃局、國家金融監(jiān)督管理總局安徽監(jiān)管局辦公室、合肥市地方金融管理局、國家稅務總局合肥市稅務局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作的通知》。合肥成為安徽省首個啟動不動產(chǎn)信托登記工作的城市。

這一動態(tài)延續(xù)2024年末北京“破冰”以來的改革勢頭。北京試點續(xù)做三年，江蘇、上海、廣州、天津、廈門、東莞等地陸續(xù)跟進。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度正從首都試點轉(zhuǎn)向全國聯(lián)動。

合肥入局催生制度突破

2025年10月，合肥市獲批成為服務業(yè)擴大開放綜合試點城市，不動產(chǎn)信托登記作為重點領(lǐng)域創(chuàng)新任務被納入改革清單。

合肥面臨多重需求驅(qū)動。企業(yè)端希望通過存量不動產(chǎn)盤活實現(xiàn)輕量化運營，拓寬融資渠道。民生端在養(yǎng)老保障、特殊群體照護、家族財富定向傳承等領(lǐng)域的服務訴求快速增長。行業(yè)發(fā)展對制度變更提出迫切需求。傳統(tǒng)模式下，不動產(chǎn)信托普遍采用SPV架構(gòu)模式，交易成本高、權(quán)屬認定模糊、風險隔離效力不足。現(xiàn)有登記規(guī)則無法匹配信托財產(chǎn)獨立性的制度要求。

合肥按照“對標先進、部門協(xié)同、需求導向”原則推進政策制定，系統(tǒng)梳理北京、上海、廣州等首批試點城市的成熟做法，吸收“預告登記”“注記權(quán)屬標識”等制度創(chuàng)新設計。建立跨部門協(xié)同機制，與金融監(jiān)管、稅務等單位召開專題對接會，就風險隔離、稅費政策適用等核心問題達成共識。聯(lián)合信托公司召開3次行業(yè)研討會，針對“簡化辦理流程”“降低設立成本”“拓展適用場景”等核心訴求調(diào)整政策條款。

三大措施構(gòu)建制度閉環(huán)

合肥出臺的《通知》圍繞“規(guī)范、便捷、普惠”目標，明確全流程操作規(guī)范。

第一項措施明確登記適用范圍與辦理流程。試點適用于合肥市行政區(qū)域內(nèi)已合法取得的國有土地上不動產(chǎn)。辦理流程實行“四步走”：信托產(chǎn)品預登記、信托文件簽訂、不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記、信托產(chǎn)品登記。這形成“信托產(chǎn)品登記+不動產(chǎn)登記”的閉環(huán)管理。

《通知》對不動產(chǎn)信托給出明確定義：委托人基于對受托人的信任，依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)委托人與受托信托機構(gòu)的共同申請，依法為信托不動產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，將信托相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿。

第二項措施引入“注記”權(quán)屬標識模式。登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記簿附記欄標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱，信托登記系統(tǒng)產(chǎn)品編碼”。這套機制清晰區(qū)分信托公司固有財產(chǎn)與受托財產(chǎn)，從制度層面落實信托財產(chǎn)獨立性要求，實現(xiàn)風險隔離的法律效力。

《通知》還規(guī)定特殊情形。委托人與信托機構(gòu)簽訂的信托文件中明確約定未經(jīng)委托人同意不得處分不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可在附記欄注記相關(guān)內(nèi)容。以遺囑設立的信托，在全部法定不動產(chǎn)繼承人到場確認或司法裁定遺囑有效性情況下，信托機構(gòu)可持遺囑信托文件單方申請登記。

第三項措施增設“預告登記”彈性機制。針對不動產(chǎn)信托設立時權(quán)屬轉(zhuǎn)移條件暫未滿足的場景，允許委托人與信托機構(gòu)共同申請預告登記。登記機構(gòu)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書、當事人關(guān)于預告登記的約定、信托登記公司出具的證明文件，辦理預告登記，并在不動產(chǎn)登記證明附記欄標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)預告登記”。待條件完備后再轉(zhuǎn)為正式轉(zhuǎn)移登記。這項機制既保障信托財產(chǎn)合法設立，又為委托人節(jié)約資金占用、提升資產(chǎn)流動性提供制度彈性空間。

《通知》同時規(guī)定信托不動產(chǎn)處分流程。信托存續(xù)期間或信托終止時，以不動產(chǎn)分配信托利益或者處置不動產(chǎn)的，相關(guān)當事人和信托機構(gòu)共同向登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記。登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證書和登記簿中刪除“信托財產(chǎn)”相關(guān)注記。試點自印發(fā)之日起試行兩年。

北京先行試點續(xù)做三年

北京市作為不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記領(lǐng)域的先行者，試點政策于2024年12月正式實施，核心目標是破解信托財產(chǎn)確權(quán)難題。北京模式創(chuàng)立“信托產(chǎn)品預登記、簽訂信托文件、信托財產(chǎn)登記”三步走流程，通過在不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”欄標注形式完成信托財產(chǎn)登記。此舉實現(xiàn)國內(nèi)非資金信托財產(chǎn)登記機制“從無到有”的歷史性突破。

試點運行一年，市場反響積極。該試點先后榮獲2025央視財經(jīng)金融強國年度案例、北京市2025年首批營商環(huán)境改革創(chuàng)新案例，入選金融領(lǐng)域“北京服務”十二大案例。其探索的“1+3”財富管理新模式入選北京市“兩區(qū)”建設第五批市級改革創(chuàng)新實踐案例。

基于前期顯著成效，北京金融監(jiān)管局和北京市規(guī)劃自然資源委決定將試點有效期延長至2028年12月31日。此舉旨在進一步擴大政策惠及面，持續(xù)推動政策優(yōu)化。

從制度價值分析，延期著力破解長期制約行業(yè)發(fā)展的核心痛點。過去，信托財產(chǎn)登記缺失導致不動產(chǎn)信托權(quán)屬模糊，委托人資產(chǎn)易受受托人經(jīng)營風險影響。北京首創(chuàng)的“附記欄標注”登記模式與“三步走”流程，賦予信托財產(chǎn)法律認可的“獨立身份”，真正落地風險隔離功能。

從民生維度觀察，延期意味著普惠金融紅利的持續(xù)釋放。試點僅一年余，已催生“養(yǎng)老+特殊子女照護”“不動產(chǎn)+慈善+傳承”等多元場景。不動產(chǎn)信托正從高凈值人群專屬工具轉(zhuǎn)向普通家庭的財富“守護者”。

從市場影響展望，北京的制度突破已帶動上海、蘇州、廣州、廈門、天津等地跟進試點，形成“多點開花”的改革態(tài)勢。

南京蘇州雙城試點首單完成

2025年11月，江蘇金融監(jiān)管局、江蘇省委金融辦、江蘇省自然資源廳、江蘇省稅務局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作的通知》，明確在南京市、蘇州市行政區(qū)域內(nèi)開展試點。

江蘇試點核心目標在于建立不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度，著力解決不動產(chǎn)無法從委托人名下直接轉(zhuǎn)移至信托產(chǎn)品名下、只能登記在信托公司名下的歷史難題。《通知》規(guī)定了具體辦理流程：信托機構(gòu)按照“辦理信托產(chǎn)品預登記-申請出具證明文件-辦理信托財產(chǎn)登記-反饋登記結(jié)果”的步驟操作。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托時，登記機構(gòu)依據(jù)委托人與信托機構(gòu)的共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記，并將信托事項記載于登記簿。轉(zhuǎn)出時，依據(jù)信托機構(gòu)及相關(guān)當事人共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記，并刪除“信托財產(chǎn)”相關(guān)標注。

江蘇試點強調(diào)受托機構(gòu)能力建設，要求信托機構(gòu)完善業(yè)務管理機制，準確分類，提升受托服務能力，有效防控風險。同時鼓勵信托機構(gòu)圍繞代際傳承、家庭服務、養(yǎng)老保障、特殊需要、風險處置、公益慈善等場景設計服務模式。

試點通知印發(fā)后業(yè)務落地迅速。2025年11月17日，蘇州信托完成江蘇省首單不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。該業(yè)務為首單不動產(chǎn)服務信托，創(chuàng)新采用“以房養(yǎng)老+特殊需要+公益目的”綜合服務模式。委托人將名下房產(chǎn)、房產(chǎn)收益權(quán)、現(xiàn)金及保單權(quán)益逐步裝入信托。通過“不動產(chǎn)權(quán)證注記+中國信登產(chǎn)品登記”實現(xiàn)雙重確權(quán)，保障信托財產(chǎn)獨立性與安全性。

蘇州信托聘請國浩律師(蘇州)事務所擔任監(jiān)察人，構(gòu)建制度屏障。信托合同及遺囑在蘇州市蘇州公證處完成規(guī)范公證，形成“信托+遺囑”雙重法律保障。

2026年3月，江蘇金融監(jiān)管局披露，指導蘇州信托成立特殊需要不動產(chǎn)信托，將委托人名下房產(chǎn)、房產(chǎn)收益權(quán)、保單權(quán)益等資產(chǎn)納入信托體系。江蘇金融監(jiān)管局表示，下一步將與省級有關(guān)部門建立信息共享機制，指導試點城市規(guī)范開展登記工作，保障登記的規(guī)范、準確、完整。

上海廣州天津廈門各具特色

事實上，除北京續(xù)做、江蘇新進、合肥入局外，全國多地早已積極布局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點。

天津市于2025年9月正式啟動試點。天津試點將盤活存量資產(chǎn)明確為核心應用場景，以金融“五篇大文章”和“盤活存量、做優(yōu)增量、提升質(zhì)量”雙輪驅(qū)動。其在信托設立方式上創(chuàng)新拓展“委托受托人購買不動產(chǎn)”方式，實現(xiàn)“存量資產(chǎn)盤活+增量資產(chǎn)配置”雙覆蓋。天津建立健全標準化、精細化、場景化操作體系，構(gòu)建“源頭核查+專業(yè)把關(guān)”雙重保障機制，支持自貿(mào)試驗區(qū)率先探索。

上海市于2025年5月發(fā)布試點通知，構(gòu)建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系。上海采用“雙重登記”模式實現(xiàn)財產(chǎn)隔離，通過中國信托登記有限責任公司進行產(chǎn)品登記和通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行財產(chǎn)登記，在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”標識。上海鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等民生相關(guān)場景開展試點，稅務部門全程參與，為信托稅制改革預留空間。

廣州市于2025年7月印發(fā)試點通知，在適用范圍上實現(xiàn)顯著突破，打破地域和機構(gòu)限制，開放適用全國機構(gòu)。機制設計上，廣州引入預登記機制，委托人與信托機構(gòu)可先行申請辦理預告登記，有效鎖定物權(quán)。流程設計上，廣州特別考慮到遺囑信托場景，在法定繼承人確認遺囑有效性前提下，允許信托機構(gòu)憑遺囑信托文件單方申請登記，簡化流程。

廈門市于2025年8月啟動試點。廈門試點方案將以不動產(chǎn)追加交付信托財產(chǎn)、運用信托資金購買不動產(chǎn)、更換受托人、變更受益人等事項納入登記范圍，并按登記事項推出“指南式”操作指引，釋放信托制度在養(yǎng)老傳承、民生普惠領(lǐng)域的服務功能。

東莞于2025年12月31日印發(fā)通知，在東莞市轄內(nèi)試行開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。東莞金融監(jiān)管分局會同東莞市委金融辦、東莞市自然資源局、東莞市不動產(chǎn)登記中心、東莞市稅務局建立信息共享機制。信托登記公司配合做好試點信息共享與監(jiān)測評價。東莞試點試行一年，期滿后根據(jù)業(yè)務開展情況和效果執(zhí)行政策續(xù)期或出臺正式辦法。

從單點突破邁向制度統(tǒng)一

各地試點方案雖各有特色，但都指向同一目標：推動信托行業(yè)回歸本源，發(fā)揮信托制度在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資產(chǎn)配置、保障財富傳承等方面的作用。

合肥試點的價值在于填補安徽省不動產(chǎn)信托登記領(lǐng)域的規(guī)則空白，為服務業(yè)擴大開放和金融服務實體經(jīng)濟創(chuàng)新提供新實踐。合肥將動態(tài)跟蹤試點運行，優(yōu)化登記流程、拓展適用場景，強化跨部門數(shù)據(jù)協(xié)同與風險聯(lián)防聯(lián)控機制。

隨著北京續(xù)做延期、江蘇首單落地、合肥正式入局、上海廣州天津廈門東莞等多地跟進，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記改革正從單點突破邁向區(qū)域聯(lián)動與常態(tài)化運行的新階段。一套更加統(tǒng)一、規(guī)范、高效的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度體系有望加速形成。對于此項改革的后續(xù)進展，中國網(wǎng)財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。