■ 王麗新

近期，華夏凱德商業(yè)REIT成功上市。據(jù)悉，其底層資產(chǎn)涵蓋廣州、長(zhǎng)沙核心商圈的兩座成熟購(gòu)物中心，且該項(xiàng)目重要投資者中又見(jiàn)險(xiǎn)資身影，財(cái)信人壽參與戰(zhàn)略配售。

這并非個(gè)例，近兩年，險(xiǎn)資通過(guò)直接收購(gòu)、股權(quán)合作、參與REITs等多種方式，持續(xù)加碼對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)辦公樓、長(zhǎng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)的投資。比如，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國(guó)人壽、太保壽險(xiǎn)、平安人壽、建信人壽等保險(xiǎn)公司披露了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)。

在筆者看來(lái)，當(dāng)前險(xiǎn)資不斷加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)的行為，與前些年其重倉(cāng)地產(chǎn)股不同，折射出投資走向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，投資類型更加多元，且更為青睞收益穩(wěn)定的租賃型資產(chǎn)。這充分說(shuō)明，在票息承壓環(huán)境下，險(xiǎn)資對(duì)資產(chǎn)配置邏輯進(jìn)行了理性升級(jí)。

租賃型不動(dòng)產(chǎn)能成為險(xiǎn)資的“心頭好”，首先緣于高品質(zhì)租賃型資產(chǎn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯。近兩年來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，部分商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓以及長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)估值回落，尤其是核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在出租率保持高位、租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的前提下，資產(chǎn)價(jià)格不再“虛高”。險(xiǎn)資此時(shí)“出擊”這類資產(chǎn)，不是“抄底”的投機(jī)，而是“擇機(jī)”的理性。與此同時(shí)，這類資產(chǎn)無(wú)需承擔(dān)新建項(xiàng)目的周期風(fēng)險(xiǎn)，入手就能產(chǎn)生現(xiàn)金流，契合險(xiǎn)資“求穩(wěn)求實(shí)”、追求“安全墊”的投資偏好。更重要的是，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，險(xiǎn)資投資人往往會(huì)在分配項(xiàng)目收益時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，為其投資再添一層“保護(hù)膜”，如此一來(lái)，租賃型資產(chǎn)有望為險(xiǎn)資帶來(lái)“租金+增值”的雙重收益。

其次，租賃型不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期屬性與險(xiǎn)資的“負(fù)債基因”是天然搭檔。從資產(chǎn)屬性匹配度來(lái)看，險(xiǎn)資的資金來(lái)源以長(zhǎng)期壽險(xiǎn)、年金險(xiǎn)為主，負(fù)債久期往往長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，這就要求其資產(chǎn)端必須尋找久期匹配、能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期的投資標(biāo)的。短期金融市場(chǎng)受政策、利率、情緒等多重因素影響，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而租賃型不動(dòng)產(chǎn)的租約通常簽訂3年至5年，部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目租約甚至更長(zhǎng)，能夠?yàn)殡U(xiǎn)資提供持續(xù)、可預(yù)期的現(xiàn)金流，有效對(duì)沖短期市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的不確定性。例如，優(yōu)質(zhì)辦公樓里的金融機(jī)構(gòu)、央企租戶，長(zhǎng)租公寓里的穩(wěn)定客群，都能讓現(xiàn)金流形成“長(zhǎng)期續(xù)航”能力。這種“長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定收租”的模式，符合險(xiǎn)資“熨平周期、穩(wěn)健增值”的投資需求。

最后，租賃型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)“募投管退”閉環(huán)逐步成形，為險(xiǎn)資打消后顧之憂。此前，不動(dòng)產(chǎn)投資的退出渠道相對(duì)單一，長(zhǎng)期持有面臨“變現(xiàn)難”的問(wèn)題，這曾是制約險(xiǎn)資加大布局的重要因素。而近年來(lái)，隨著公募REITs市場(chǎng)的快速發(fā)展，以及資產(chǎn)證券化工具的不斷豐富，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的退出路徑日益暢通。一方面，險(xiǎn)資可以通過(guò)參與公募REITs戰(zhàn)略配售，在項(xiàng)目培育成熟后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出；另一方面，部分大型險(xiǎn)企通過(guò)搭建內(nèi)部資產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)從投資、運(yùn)營(yíng)到退出的全鏈條管控，形成“投得準(zhǔn)、管得好、退得出”的良性循環(huán)。

頗為值得一提的是，險(xiǎn)資與租賃型資產(chǎn)的“雙向奔赴”，正在推動(dòng)市場(chǎng)構(gòu)建良性生態(tài)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體而言，險(xiǎn)資注入長(zhǎng)期性資金，能倒逼行業(yè)從“重開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營(yíng)”——不再只追求短期銷售回款，而是更關(guān)注租戶體驗(yàn)、資產(chǎn)增值，讓商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓真正回歸“運(yùn)營(yíng)本質(zhì)”；對(duì)險(xiǎn)資自身而言，租賃型資產(chǎn)則成為利率下行周期里的“收益壓艙石”，既能分散投資風(fēng)險(xiǎn)，又能為投保人利益提供保障。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)供給增加，以及REITs市場(chǎng)進(jìn)一步成熟，險(xiǎn)資將會(huì)深耕租賃型資產(chǎn)賽道。但同時(shí)也需注意，不動(dòng)產(chǎn)投資仍面臨市場(chǎng)分化、運(yùn)營(yíng)管理等風(fēng)險(xiǎn)，險(xiǎn)資需在精準(zhǔn)篩選標(biāo)的、提升運(yùn)營(yíng)能力上下更大功夫，真正實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)增值”與“收益穩(wěn)定”的雙重目標(biāo)。在長(zhǎng)期主義理念指引下，險(xiǎn)資與租賃型資產(chǎn)的緊密結(jié)合，正成為資本市場(chǎng)中一道兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的新風(fēng)景線。