在物業行業競爭加劇的背景下，上市物業公司已從規模導向轉變為質效優先。2025年，上市物業公司紛紛將應收賬款管理提升到戰略高度，全面打響應收賬款回款攻堅戰，以此保障現金流安全和經營穩定。

眾和昆侖(北京)資產管理有限公司董事長柏文喜對《證券日報》記者表示：“物業行業已進入精細化運營的新階段，物業公司不再滿足于賬面利潤，而是將回款能力視為生存底線?！?/p>

Wind資訊數據顯示，按港交所行業分類，目前披露2025年業績的68家港股上市物業公司，2025年應收賬款(含應收票據，不含應收保證金，下同)周轉天數中值為111.34天，較2024年的114.14天有所縮短，整體回款效率實現邊際改善。

從頭部物業公司的表現來看，碧桂園服務控股有限公司2025年應收賬款周轉天數為135.86天，較2024年的139.39天縮短了3.53天；萬物云空間科技服務股份有限公司應收賬款由2024年末的65.15億元下降至2025年末的59.89億元，應收賬款周轉天數也從2024年的65.70天降至2025年的60.39天；中海物業集團有限公司(以下簡稱“中海物業”)2025年應收賬款周轉天數由2024年的74.03天降至65.87天。

A股物業公司方面，招商局積余產業運營服務股份有限公司(以下簡稱“招商積余”)去年應收賬款及應收票據周轉天數為44.00天，相較2024年的47.86天進一步優化。

“上市物業公司加強應收賬款回收，本質上是在行業深度調整期進行的經營優化。”眺遠營銷咨詢董事長兼CEO高承遠在接受《證券日報》記者采訪時表示，這一舉措傳遞出三個明確信號。其一，現金流安全已被置于規模擴張之上，企業從“跑馬圈地”轉向“精耕細作”；其二，行業信用環境趨緊，無論是地產關聯方回款延遲還是業主繳費意愿下降，都迫使物企建立更嚴格的財務紀律；其三，資本市場對物企的估值邏輯已從“高增速”轉變為“高質量”，健康的營運資本管理成為市值管理的關鍵抓手。

近年來，物業費收繳率下滑已成為橫亙在物業企業面前的一大難題?？硕鹞锕苎芯恐行臄祿@示，2025年全國物業服務企業(500強)物業費平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

在此背景下，上市物業公司通過精細化管理、清退低回款項目、優化客戶結構等多種方式進行應收賬款管理。

例如，招商積余嘗試細化應收賬款管理的“顆粒度”。招商積余財務總監江霞在公司2025年度業績發布會上表示，招商積余2025年全面推行應收賬款精細化管理，建立全量項目余額動態管控，對每個項目都進行動態余額跟蹤管控，執行更為有效的節點回款獎懲方案，增強全員催費的意識和主動性，并針對特殊項目開展提級攻堅，2025年內組織專項集中催費專項行動，整體收繳率抵抗住了下滑壓力。

以雅生活智慧城市服務股份有限公司(以下簡稱“雅生活服務”)、保利物業服務股份有限公司(以下簡稱“保利物業”)等為代表的物企通過清退低回款項目強化現金流管理。例如，雅生活服務2025年持續出清部分不產生現金流或者經營效益低下的業務，注重回款與業務可持續性，實現了現金流的同比改善。保利物業在2025年度業績發布會上表示，公司將優化住宅增量結構，非住宅業務聚焦優質客戶，主動退出回款較差項目，并計劃于2026年清退十余個低效住宅項目，目標是2026年經營現金流覆蓋利潤倍數保持在1倍以上。

中海物業則發力非住宅業態，以實現回款優化。中海物業2025年業績報告顯示，2025年公司新增管理建筑面積達9090萬平方米，其中非住宅項目面積占比達到68.4%。據悉，非住宅物業雖然部分項目回款周期較長，但壞賬風險遠低于市場化住宅項目。

“應收賬款正從‘規模時代的墊腳石’變為‘風險時代的試金石’。”柏文喜認為，應收賬款管理能力的差異，將決定上市物企能否跨越周期。