日前，多地加大存量房收購(gòu)力度，用途從保障性租賃住房擴(kuò)展至人才房、安置房、學(xué)生宿舍等，政策與城市更新、資金支持協(xié)同推進(jìn)。專家表示，收購(gòu)后用途有所擴(kuò)大，其中保租房仍占主導(dǎo)地位，未來(lái)將逐步建立用途統(tǒng)計(jì)體系。

多地加大存量房收購(gòu)力度

4月30日，天津發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給促進(jìn)住房消費(fèi)的通知》提出，天津市各區(qū)因地制宜用足用好國(guó)家財(cái)政、金融等政策工具，優(yōu)先收購(gòu)符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理調(diào)控各類新建保障性住房項(xiàng)目。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體多渠道籌集資金，依法收購(gòu)存量商品房用作租賃住房。同時(shí)，加大金融支持收購(gòu)盤(pán)活力度。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款和住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款等。

4月30日，廣州樓市新政“穗八條”提出，支持在城中村改造過(guò)程中收購(gòu)存量商品住宅用作安置房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商辦用房用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的安置。加大商辦物業(yè)去庫(kù)存力度，因地制宜推動(dòng)存量商辦物業(yè)合規(guī)轉(zhuǎn)換為醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、酒店、康養(yǎng)、保障性住房等用途。

5月2日，蘇州在樓市新政中也對(duì)存量房收購(gòu)進(jìn)行部署，除了鼓勵(lì)國(guó)企、社會(huì)資本收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和養(yǎng)老公寓外，蘇州還將支持實(shí)施搬遷的工業(yè)企業(yè)按照價(jià)值相當(dāng)?shù)脑瓌t，調(diào)換存量商品房進(jìn)行安置。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，近期多地加大存量商品房收購(gòu)力度，類型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購(gòu)后用途有所擴(kuò)大。與城市更新結(jié)合，也是當(dāng)前各地推動(dòng)存量盤(pán)活、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要方式。

用途中保租房仍占主導(dǎo)地位

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前盤(pán)活存量商品房的力度和重要性都在強(qiáng)化。存量商品房收購(gòu)后的用途已從傳統(tǒng)的保障性租賃住房、保障房領(lǐng)域拓寬至人才房、青年公寓、養(yǎng)老公寓等，這種拓展既是市場(chǎng)化方向，也兼顧了民生保障。

具體來(lái)看，當(dāng)前地方政府與國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)存量商品房的用途呈現(xiàn)出“以租為主、以售為輔、多元補(bǔ)充”的顯著特征。保障性租賃住房仍是絕對(duì)核心，而配售型保障房剛剛起步，規(guī)模尚處于培育期。

據(jù)易居研究院報(bào)告，用途中，主導(dǎo)用途是保障性租賃住房，占比約50%，是政策落地的“基本盤(pán)”和“主力軍”。由于國(guó)家政策明確鼓勵(lì)、專項(xiàng)債資金支持力度大，且能快速解決新市民、青年人的住房困難，各地收購(gòu)公告中幾乎均將保租房列為首要用途。

例如重慶、蘇州、青島等城市已完成多批次大規(guī)模收購(gòu)，并委托專業(yè)品牌公寓機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目出租率普遍較高。

人才房和青年公寓占比約20%。該類型與城市“搶人大戰(zhàn)”高度掛鉤，主要集中于長(zhǎng)三角、珠三角及部分強(qiáng)二線城市(如杭州、成都、武漢)。這些城市往往將部分優(yōu)質(zhì)收購(gòu)房源定向配租或先租后售給符合條件的人才，以提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，安置房占比約15%，配售型保障房占比約10%，新興補(bǔ)充其他用途占比約5%。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來(lái)1-2年，隨著各類配套政策的支持力度加大以及產(chǎn)業(yè)周期的變化，保租房的主導(dǎo)地位仍會(huì)保持不變；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5個(gè)百分點(diǎn)；其他創(chuàng)新用途將保持“小而美”的個(gè)案狀態(tài)，視地方財(cái)政與特殊需求形成差異。

未來(lái)逐步建立用途統(tǒng)計(jì)體系

展望未來(lái)，圍繞存量商品房用于保障房等系列工作，專家們提出應(yīng)從“先收后找”轉(zhuǎn)向“以需定購(gòu)”并建立“收購(gòu)-改造-投運(yùn)”全鏈條統(tǒng)計(jì)體系等建議。

嚴(yán)躍進(jìn)談到，存量商品房收購(gòu)的用途將進(jìn)一步向“以需定購(gòu)”細(xì)化。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，當(dāng)前部分收儲(chǔ)存在“先收后找用途”的現(xiàn)象，導(dǎo)致供需錯(cuò)配。他預(yù)計(jì)后續(xù)各地將更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購(gòu)房源的地段與戶型。同時(shí)，還需要結(jié)合新的場(chǎng)景去挖掘需求。

資金方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金組合拳效應(yīng)應(yīng)增強(qiáng)。從資金來(lái)源看，當(dāng)前已從金融手段偏少轉(zhuǎn)向了“專項(xiàng)債+銀行貸款+專項(xiàng)借款+REITs+財(cái)政補(bǔ)貼”的組合模式。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這些模式不僅豐富了收購(gòu)的資金來(lái)源，也有助于搭建“投融管退”的運(yùn)作機(jī)制，這對(duì)于做大做強(qiáng)市場(chǎng)、探索新的機(jī)制都具有重要意義。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月以來(lái)，浙江、四川等省市先后發(fā)行專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，截至2026年3月末，全國(guó)累計(jì)發(fā)行用于收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債券超60億元，收購(gòu)存量商品房約1.3萬(wàn)套，建筑面積超100萬(wàn)m2，但整體發(fā)行規(guī)模仍偏低，發(fā)行節(jié)奏較為緩慢。今年以來(lái)，河南、湖南、重慶等地強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”。

另外，多地學(xué)校通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌等資金收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍。2025年湖北大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)相繼公示收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍。

“收儲(chǔ)存量做高校宿舍，考慮到未來(lái)新入學(xué)大學(xué)生趨勢(shì)性地減少，不可能通過(guò)新增建設(shè)，即便是存量盤(pán)活，政府收儲(chǔ)的可能性也不大，更多地通過(guò)租賃企業(yè)盤(pán)活，高校再一定時(shí)期內(nèi)整租的模式。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談道。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出，存量房收購(gòu)工作要與去庫(kù)存和擴(kuò)內(nèi)需等工作進(jìn)行有力結(jié)合，并逐步建立用途統(tǒng)計(jì)體系，二手房領(lǐng)域也要探索新用途等建議。

對(duì)于“逐步建立用途統(tǒng)計(jì)體系”，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)未來(lái)將逐步建立“收購(gòu)-改造-投運(yùn)”的全鏈條統(tǒng)計(jì)口徑。

“這就需要基于用途，圍繞定價(jià)、租金、售價(jià)等內(nèi)容，建立一個(gè)比較成體系的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，從而更好理解市場(chǎng)需求與供應(yīng)的匹配關(guān)系，也讓公眾能夠更加了解這類項(xiàng)目和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。