均價(jià)約12.5萬元/平方米，1.43的低容積率、石材與陶板搭配的建筑外立面，加上4600平方米的大型社區(qū)會(huì)所……保利發(fā)展在北京落地的首個(gè)“瑞系”項(xiàng)目——保利熙瑞，自2025年拿地以來，持續(xù)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

近日，北京商報(bào)“看盤記”記者前往案場(chǎng)及項(xiàng)目周邊調(diào)研了解到，項(xiàng)目在整體配置對(duì)標(biāo)高端住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也存在區(qū)位短板等一些不利因素。

低容積率與供應(yīng)斷檔

保利熙瑞地塊于2025年5月成功出讓，位于西四環(huán)至西五環(huán)中間海淀田村板塊。歷經(jīng)一年時(shí)間，2026年3月保利熙瑞開放樣板間，同年5月正式啟動(dòng)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)5月末開盤。

據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問李欣悅(化名)介紹，項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)資看房模式，驗(yàn)資金額分為300萬元和500萬元兩檔。截至5月8日，認(rèn)籌客戶已達(dá)70余組。

北京商報(bào)記者了解到，保利熙瑞設(shè)立驗(yàn)資門檻，主要是因?yàn)轫?xiàng)目最小戶型面積為140平方米，按戶均價(jià)12.5萬元/平方米計(jì)算，最小一套總價(jià)高達(dá)1750萬元；此舉既是為提升看房體驗(yàn)，也是為規(guī)避后期因首付等資金問題導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商設(shè)立驗(yàn)資看房門檻的底氣，來自項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)。李欣悅表示，項(xiàng)目容積率低至1.43，且板塊內(nèi)近十年無新增住宅供應(yīng)，稀缺性突出。同時(shí)，項(xiàng)目屬于海淀八里莊片區(qū)，周邊有人大附小亮甲校區(qū)、海淀外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等教育資源，距離301醫(yī)院的路程也較為適中，可滿足家庭全生命周期的高端醫(yī)療需求。

盡管周邊生活配套齊備，但距離地鐵站約1公里的路程，仍讓依賴地鐵出行的購(gòu)房者感到不便。李欣悅坦言，項(xiàng)目東、西兩側(cè)雖鄰近田村站和五路居站，但與田村站距離約1.2公里，距五路居站約1公里，地鐵出行的業(yè)主可通過共享單車解決“最后一公里”問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京核心區(qū)域的新房項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)可度普遍較高。其價(jià)值邏輯與傳統(tǒng)依托軌交配套的置業(yè)邏輯存在明顯差異，核心原因在于核心區(qū)域新房供應(yīng)稀缺，周邊改善型客群與地緣自住客群基數(shù)充足，項(xiàng)目整體具備扎實(shí)的市場(chǎng)認(rèn)知度與接受度。

降噪“武裝到牙齒”仍難消噪音

盡管有高端定位與稀缺性加持，但北京商報(bào)“看盤記”記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，保利熙瑞在海淀田村板塊仍面臨諸多區(qū)位短板。從區(qū)位來看，項(xiàng)目東地塊南側(cè)分布著半壁店第一社區(qū)、半壁店第二社區(qū)等老舊小區(qū)，不僅影響項(xiàng)目東地塊5號(hào)樓、6號(hào)樓的南側(cè)景觀，也導(dǎo)致周邊微環(huán)境觀感較差。

據(jù)李欣悅介紹，針對(duì)周邊微環(huán)境不佳的情況，項(xiàng)目計(jì)劃打造4米高圍墻，營(yíng)造獨(dú)立空間感。但需正視的是，4米高圍墻雖能形成獨(dú)立靜謐的居住氛圍，卻不可避免地會(huì)遮擋地塊外圍樓棟低樓層的視野，造成視覺上的阻隔。

交通配套方面，保利熙瑞周邊4條道路目前均處于修建階段，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境較為雜亂。李欣悅表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年12月交房，周邊4條道路計(jì)劃于2027年8—9月完工，未來區(qū)域整體環(huán)境將有所改善，但短期內(nèi)雜亂的現(xiàn)狀仍會(huì)影響居住體驗(yàn)。

相較于老舊社區(qū)和道路建設(shè)等影響，貨運(yùn)鐵路與飛機(jī)帶來的問題更為關(guān)鍵，也是項(xiàng)目無法回避的核心痛點(diǎn)。據(jù)李欣悅介紹，保利熙瑞北側(cè)存在一條仍在運(yùn)營(yíng)的貨運(yùn)鐵路，主要用于機(jī)場(chǎng)物資運(yùn)輸，每月通行約2次，且均為白天通行、無夜間作業(yè)，對(duì)周邊環(huán)境影響相對(duì)有限。

與貨運(yùn)鐵路的低頻次影響不同，飛機(jī)帶來的噪音問題更為突出。北京商報(bào)記者注意到，保利熙瑞恰好處于周邊飛機(jī)起降的相對(duì)低點(diǎn)。記者實(shí)地調(diào)查期間，5分鐘內(nèi)便有2架飛機(jī)從項(xiàng)目在建樓宇頂部掠過，噪音干擾直觀可見。

李欣悅坦言，室外環(huán)境中，飛機(jī)起降產(chǎn)生的噪音客觀存在且易被感知；為緩解這一問題，項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)中采用倒角工藝，可使噪音發(fā)散消解，同時(shí)搭配20厘米厚墻體、德國(guó)旭格四玻雙中空單夾膠門窗等硬件配置，從被動(dòng)阻隔到主動(dòng)降噪，最大化降低室內(nèi)噪音。

需明確的是，上述一系列降噪舉措，僅能在門窗緊閉時(shí)有效減少室內(nèi)噪音；對(duì)于有通風(fēng)換氣需求的業(yè)主而言，仍無法避免在部分時(shí)段受到飛機(jī)起降產(chǎn)生的瞬時(shí)噪音影響。

整體而言，保利熙瑞憑借低容積率、高得房率、特色會(huì)所等亮點(diǎn)，結(jié)合板塊稀缺性，支撐起其高驗(yàn)資門檻與認(rèn)籌熱度，但飛機(jī)噪音、周邊環(huán)境雜亂等短板，也成為其打動(dòng)高端購(gòu)房者的重要阻礙。未來，隨著周邊道路的建成完善及降噪措施的落地，項(xiàng)目能否平衡優(yōu)劣勢(shì)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。